（问题）从年度数据来看，万科2025年经营压力明显：营业收入同比下降32.0%，为2334.3亿元；归属于母公司的净亏损达885.6亿元；同时，销售面积为1025.0万平方米，销售金额为1340.6亿元，分别同比减少43.4%和45.5%。这些数据反映出企业行业调整和市场信心恢复过程中仍面临较大挑战。 （原因）业绩下滑和亏损受行业环境及公司自身经营结构、结算节奏影响。房地产市场仍处于深度调整期，购房意愿、成交速度、项目去化和融资条件整体偏弱，开发企业普遍经历“销售放缓—回款承压—投资收缩”的连锁反应。万科房地产开发及涉及的资产经营业务收入1906.5亿元——占总收入81.7%——仍是核心业务板块。该业务毛利率为8.6%，较去年下降0.9个百分点；开发业务结算毛利率为8.1%，盈利空间持续收窄。物业服务毛利率为12.3%，也较去年下降0.9个百分点，说明成本刚性和市场竞争加剧对盈利造成压力。截至期末，合并报表范围内已售未竣工结算资源1096.9万平方米、合同金额约1135.9亿元，较去年末分别下降31.1%和48.6%，更体现结算资源收缩对收入和利润的影响。 （影响）短期来看，收入和销售下行叠加盈利指标走弱，对企业现金流、债务管理及后续投资形成约束。报告显示，2025年开发业务开复工计容面积约591.7万平方米，同比减少42.1%；竣工计容面积约1291.8万平方米，同比减少45.6%。企业主动放缓扩张、加强项目节奏管控，将进入“以交付与存量盘活为主、增量投资为辅”的阶段。交付仍是市场关注重点，公司全年交付234个项目、494个批次，共计11.7万套房屋，显示保交付执行力度。交付稳定不仅关系客户信心，也直接影响品牌、融资和销售恢复。 （对策）面对市场调整，公司采取三条主线：一是优化供给结构，加快存量去化。年初现房销售221亿元、准现房241亿元，车位、商铺、办公等销售175亿元，共220个项目实现销售收官，通过确定性供给提升成交和回款；二是收缩投资，聚焦核心优质项目。2025年新获取项目23个，总规划建筑面积186.9万平方米，其中权益规划105.3万平方米，权益地价66.9亿元，新项目平均地价6357元/平方米，整体投资更谨慎；三是推动多元业务巩固基本盘，提高抗周期能力。物业服务营业收入355.2亿元，占比15.2%；商业开发与运营收入79.3亿元（含非并表），印力管理项目出租率94.5%；物流仓储收入42.8亿元，同比增长8%，其中冷链收入23.1亿元，同比增长25.5%；产业办公新签约面积55万平方米，服务租户逾7000家，大客户留存率约70%。此外，公司代建管理76个项目、建筑面积1486万平方米，是轻资产拓展的重要补充。多元板块有助于改善收入结构，但整体规模与盈利贡献还需时间积累。 （前景）从趋势来看，房地产行业正由“增量扩张”转向“存量运营与品质竞争”，企业竞争重点将逐渐转向现金流韧性、产品与交付能力、资产运营效率及轻重资产协同。万科商业项目出租率、物流冷链增长、代建扩展等指标显示其在运营型和服务型业务具备基础。但考虑到开发业务仍占主导地位、销售与结算资源下降，以及毛利率处于低位，公司未来仍需在“稳交付、稳现金流、控风险、提质量”上持续发力。随着政策环境优化、需求端预期和融资条件逐步改善，行业有望进入缓慢修复通道，但修复节奏与区域分化将依然明显，核心城市和改善型需求或成为主要支撑点。
万科年报如同一面棱镜，折射出中国房地产行业从规模竞争向质量竞争转型的阵痛。当“高杠杆、高周转”模式成为历史，如何通过精细化运营穿越周期，不仅是这家龙头房企的必答题，也是整个行业转型升级的缩影。在居住需求从“有没有”转向“好不好”的新阶段，企业的产品力、服务力与资金链健康度，将共同构成价值重估的核心标准。