以往春节前——深圳楼市通常会进入观望期——交易节奏放缓、看房减少、成交回落是常态。但今年开年以来，市场出现新变化：二手房活跃度上升，反映市场热度的录得量连续多周攀升。多家机构和门店反馈，带看量和签约量较前期明显增加，部分区域甚至出现周末看房排队现象，显示市场情绪正回暖。 交易活跃的背后，政策调整和成本变化是关键因素。一上，1月起住房交易税费标准调整：房屋满2年免征增值税，未满2年的住房增值税率从5%降至3%。税费直接影响换房者的“卖出成本”，对改善型需求尤为敏感。以总价200万元的房源为例，税率下调显著减轻税费负担，降低了置换门槛，促使部分观望家庭提前入市完成“先卖后买”或“边卖边买”。另一方面，政策持续释放稳定信号，改善了购房者对交易环境和流动性的预期，推动带看和成交同步回升。 此外，商业用房信贷政策优化也扩大了需求范围。央行将商业用房贷款最低首付比例从普遍的50%下调至30%，直接提升了资金杠杆效率。门槛降低后，部分投资型和经营型购房者的资金安排更灵活，带动商办产品成交回升，进而对新房市场形成支撑。 从市场结构看，本轮回暖呈现“二手先行、改善带动、商办发力”的特点。二手房录得量和签约量上升，反映需求端真实交易意愿增强。改善型群体在换房周期中同时涉及买卖，其成交效率提高有助于加快市场周转速度，带动更多连锁交易。区域表现上，核心区和人口导入区弹性更明显：福田、南山等成熟板块需求稳定，龙岗等外溢承接区域则在总价和空间优势下保持增长，显示需求正围绕“就业—学区—交通—总价”逻辑重新调整。
深圳楼市的这轮回暖既说明了政策调控的精准性，也展现了城市基本面的韧性。在“房住不炒”基调下，如何通过制度创新平衡市场活力与风险防范，将成为下一阶段改革重点。随着粤港澳大湾区建设推进，深圳住房市场的结构性调整或将继续深化，为全国楼市转型提供重要参考。