给大家讲讲关于日美房地产如何止住下跌势头的故事吧。这次的报告一共32页，主要是看看日本和美国的房地产市场是怎么慢慢恢复的，再结合香港的情况，帮我们判断内地市场未来会怎样。 咱们先看日本和美国的例子。这两个国家遭遇危机之后，房价的回升都是从核心城市开始的。比如东京的房价比全国早好多年就稳住了；美国的旧金山等6个城市也比全国早个3年左右才恢复。这背后的逻辑很简单，就是这些地方产业发达、功能齐全，吸引人过去住，大家手里有钱了，资产负债表也就变好了。 再说龙头房企的股价表现，这比房价要敏感得多。通常是龙头股价先触底反弹，接着核心城市的房价跟上，最后才轮到全国房价全面回升。像日本的三井和三菱这两家公司，股价提前9个月见底了；美国的霍顿和莱纳两家也是早了3到4个月。那时候的涨幅特别大：日本从2003年到2007年涨了480%；美国从2009年到2010年也涨了150%。而且危机过后，这些龙头企业的市场份额更大了，赚钱更多了，ROE和估值都变好了。 香港的情况也一样。2025年5月房价到底了，可新鸿基地产这家龙头房企的股价早在2024年6月就已经触底了，整整领先了11个月。等到2026年2月的时候，股价已经从最低点涨了133%。这就说明只要楼市稳住了，股价就会蹭蹭往上涨。 再看咱们内地。报告觉得大家的负债压力可能快到头了。今年以来居民欠债没怎么变多，股票倒是涨了不少，把之前买房子亏的钱给填上了。尤其是上海这样的核心城市最有可能先好起来。现在二手房挂出来卖的变少了，买的人却变多了；再加上政策也在给人才流入、限购放宽等方面留空间；还有就是大家愿意进来的人多、租金平稳、贷款利率也降下来了——这三个条件都满足了。 另外一个现象也很值得注意：核心城市的房子买起来越来越集中在大开发商手里；资金也更愿意投在这些地方；再加上政策上也在努力稳住楼市。这么看的话，行业的基本面很快就要转好了。 总的来说，这次房地产的企稳肯定是由核心城市带头的；龙头房企会抓住机会把规模做大、把利润做高、把估值拉上去；还有商业地产、卖二手房的中介、做物业管理的这些细分领域也能跟着沾光。