作为宁波城市发源地和文化核心区，海曙老城片区的更新发展一直备受关注。近期——该区又有重量级地块入市——标志着老城区在新一轮城市更新中迎来新的机遇。 海曙老城片区位于宁波主城中心，寄托着千年甬城的文化底蕴。当前，该片区正在"一核双心、一环双轴"的全域国土空间格局框架下，推进千年甬城文化区、数字服务创新区、全龄友好示范区的建设。段塘作为海曙老城的重要组成部分，依靠成熟的城市配套设施和便捷的交通体系，已成为老城区内宜居价值最为突出的核心区域。 此次入市的HS16-04-06b地块位于海曙区段塘街道，东邻云霞路，西至环城西路，北接恒春街，南靠现状居住小区。该地块总出让面积38270平方米，折合约57.405亩，地下空间同步出让，其中住宅部分土地使用权为70年，商服部分为40年。地块起始总价71959.85万元，起始楼面价约11752元/平方米，竞买保证金14400万元，将于2026年4月30日9时进行拍卖。 该地块被确定为高品质住区试点项目，这说明了政府部门对其开发潜力的认可。根据规划条件，地块容积率控制在1.1至1.6之间，建筑密度不超过30%，绿化率不低于30%，建筑高度在12至65米之间，这些指标组合适合洋房与小高层的混合配置。地块允许在住宅底层设置架空空间，用于集约配置停车、物业和社区配套，同时兼容公共休闲、便民服务等功能，充分体现了现代城市规划理念。 从市场角度看，该地块具有多重优势。首先，其地理位置优越，毗邻宁波站枢纽，融入了主城快速路网体系，交通便捷度高。其次，周边配套设施完善，教育、医疗、商业等生活要素齐全。再次，老海曙新房供应紧张，同板块新房备案均价约3.3万至3.5万元/平方米，价格天花板清晰，有利于开发企业合理定价。此外，地块东邻产业研究院集聚区，能吸引科技人才汇聚，为改善型住宅需求提供了稳定支撑。 地块开发还需满足多项条件。竞得人须与海曙区人民政府签订高品质住区监管协议，按规划条件配建的社区配套用房、体育用房、婴幼儿照护服务机构用房等建成后需无偿移交政府部门。结建的人防工程也将直接移交给政府确定的国有单位。这些规定确保了公共利益得到充分保护。 从产品差异化角度看，低密度住宅在段塘和鄞奉片区较为稀缺，该地块通过合理的容积率控制和建筑高度设置，有望打造出区域内稀缺的高端住区，形成明显的竞争优势。同时，地块已基本完成拆迁，开发周期可控，有利于加快项目推进。 ，该地块适用于宁波市最新的"计容新规"，以及地下空间设置储藏室等配套设施的新规定，这使得项目的容积率利用更加高效。地块内现有的桩基和电力开关站等设施，由竞得人自行决定处理方式，涉及的费用自行承担，这也明确了开发企业的责任边界。
土地出让体现城市治理水平和发展方向。海曙老城通过高品质住区试点，在保护文脉与提升宜居性之间寻求平衡，为老城更新探索新路径。如何平衡成本、工期与品质，将考验后续建设管理水平，也直接影响市民对城市更新的体验。