问题——供需节奏分化，结构性压力与结构性机遇并存。
报告指出，2025年第四季度大连甲级写字楼市场未出现新增供给，存量保持稳定，但受部分项目退租影响，季度净吸纳量转为负值，空置率环比上行。
与写字楼去化承压形成对照的是，零售市场整体运行平稳：核心商圈优质购物中心存量维持不变，首层租金保持稳定，空置率小幅回落。
两类市场共同特征是“新增有限、存量为主”，差异在于办公端受企业用房调整影响更为直接，零售端则在消费场景更新中保持韧性。
原因——经济结构调整叠加企业降本增效，推动办公需求向“质量与效率”重估。
从办公端看，季度净吸纳走弱与退租有关，反映部分企业在经营预期、成本控制与办公模式变化背景下，对面积与区位进行再平衡。
一方面，线上协同普及、办公集约化提升，促使部分需求从“扩张”转向“优化”；另一方面，产业结构升级带来新需求但释放节奏不一，叠加短期供需错位，空置率出现波动。
成交结构显示，金融类成交居前，航运物流延续活跃，能源、信息技术及专业服务等保持一定比重，说明大连的产业底盘与特色产业对办公需求仍具支撑，但更偏向“择优入驻、以质换量”。
零售端保持平稳，则与供给节奏放缓、运营驱动增强、消费结构迭代密切相关。
报告提出核心商圈出现分化，首店经济活跃，商旅文体加速融合。
这意味着在存量时代，购物中心竞争重点已从“拼规模”转向“拼内容、拼体验、拼运营”，通过引入首店、打造主题场景、延长停留时间来对冲单纯依赖客流的波动。
影响——短期看，写字楼市场或将继续经历“去化与提标”并行阶段；中期看，零售将向生活方式与城市更新深度耦合。
写字楼方面，租金保持稳定但空置率上行，说明业主端通过价格稳定与招商策略维持市场预期，同时也提示存量项目在产品力、配套与服务上需提升，以应对更为挑剔的租户选择。
机构提及预计到2026年底国际航运中心大厦投入使用，新项目有望抬升区域办公标准、改善城市高端办公供给，但也可能在短期内推高所在板块空置水平，市场将面临“高标供给入市—存量竞争加剧—需求逐步跟进”的再平衡过程。
零售方面，租金稳定、空置率微降表明市场韧性仍在。
首店与体验业态占比提升，餐饮、亲子、新能源汽车、户外集合等业态加快进入，购物中心功能由传统零售向“社交+体验+服务”转型，成为承接城市消费升级与文旅融合的重要载体。
传统商圈通过专业运营和调改寻求突破，新兴商圈更强调社区属性与家庭、年轻客群需求，商圈分层与定位重构将进一步清晰。
对策——以存量提效为抓手，推动“业态升级、空间重塑、数字化运营”协同发力。
写字楼市场可从三方面应对：其一，围绕主导产业和特色产业开展精准招商，提升金融、航运物流、专业服务等重点行业集聚度，增强稳定性与抗波动能力；其二，推动存量楼宇改造升级，完善绿色低碳、智慧运维与公共配套，通过提升空间效率和员工体验来增强吸引力；其三，优化租赁策略与服务体系，提供更灵活的租期、面积组合与增值服务，满足企业“轻资产、可扩展”的用房逻辑。
零售市场的关键在于“内容运营驱动增长”。
一方面，强化首店引进与本地品牌孵化，形成差异化供给；另一方面，做强场景化消费与复合业态，推动商旅文体联动，培育夜间经济、赛事演艺、亲子休闲等可持续客流来源；同时，以线上线下一体化提升触达效率，通过会员运营、即时零售、数据化选品等手段，增强商户经营确定性。
报告所提“存量焕新+增量提质”，也意味着城市商业更新应更多与片区更新、交通组织与公共空间提升联动，形成更强的综合吸引力。
前景——未来3至5年，大连商业地产或进入“稳中提质、以变促新”的新周期。
总体判断是，新增供给节奏趋缓将减少无序扩张的压力，市场竞争将更集中于产品力和运营力。
写字楼将从“拼价格”转向“拼标准、拼服务、拼产业生态”，优质项目更易获得头部租户与长期合约。
零售则将在核心商圈高端化、新兴商圈社区化、线上线下一体化的路径上加速分化：核心商圈通过品牌势能与内容更新巩固引领地位，新兴商圈以服务半径与生活便利性增强黏性。
随着文旅热度与城市消费场景持续丰富，商旅文体融合有望成为带动商业活力的重要增量来源。
大连商业地产市场的平稳运行与业态升级并行，体现了市场发展从增量时代向存量时代的自然过渡。
在经济发展新常态下，商业地产的价值不再单纯体现为规模扩张，而在于如何通过创新运营、业态优化和消费体验升级，满足城市居民日益多元的消费需求。
展望未来，大连商业地产市场将继续坚持高质量发展方向，通过存量焕新、业态创新和商圈分层，进一步完善城市商业功能，为经济社会发展提供新的动力源泉。