在2005年的时候，国家制定了《建设工程质量保证金管理暂行办法》和2007版的《标准施工招标文件》，这个时候才把缺陷责任期这个概念引入到建设工程当中。在法律条文里面，《建设工程质量管理条例》规定了各种不同项目的最低保修期限，比如电气管线和给排水工程一般是2年，屋面防水、卫生间和外墙防渗漏一般是5年，而供热与供冷系统一般是2个采暖期或供冷期。 星兴公司和永东公司签署了一份小区住宅总包合同，合同约定了3%的工程款作为质量保证金，并且双方约定在工程验收合格后按国家规定年限返还这笔钱。两年后，工程拿到了竣工备案，双方却在结算问题上产生了分歧并闹上了法庭。 法庭审理后认为合同中只写了“按国家规定年限”，没有明确缺陷责任期的具体时间长度，所以法庭就默认最长的2年缺陷责任期已经到了。 因为永东公司没有在合同里明确缺陷责任期的具体时间长度，所以法院认为最长2年缺陷责任期已经结束，要求星兴公司全额退还3%的质量保证金给永东公司。 法律上区分了缺陷责任期和质量保修期这两个概念：前者是承包方替自己“背锅”的时间段，后者是国家规定的最低保修期限。缺陷责任期通常是从工程竣工验收签发《工程接收证书》开始算起，这个时间段一般是6个月到2年之间，双方可以自己约定，不过最长不能超过24个月。 在这个时间段内如果因为承包方的原因导致缺陷出现，鉴定费还有第三方修复费都需要承包方来承担。如果承包方不履行责任的话，发包方就可以从质量保证金或者银行保函里扣除相关费用，如果还不够还可以继续追偿。 质量保修期是国家给你兜底的最短期限。如果合同条款中规定的保修期低于国家规定的最低标准的话，那么这个条款就是无效的。 为了避免双方在具体时间上扯皮混淆，签订合同时最好在专用条款里明确起算点和终止条件。 总结起来就是：不是所有的保修都需要承担责任；不要把质量保修期和缺陷责任期搞混了；一定要注意合同里的具体条款细节；要清楚知道谁来承担鉴定费和修复费；还要弄明白该怎么算时间长度和该怎么付款。 总的来说，只有弄清楚了这两个概念并把它们写清楚在合同里，才能真正让合同条款为项目保驾护航而不是变成文字游戏的温床。