最近，深圳市城市规划标准与准则迎来了十年以来最大的一次修订，这次修订主要是针对密度分区和容积率的。这个消息一出来，可把不少业主给愁坏了，因为它直接关系到了每个人的房子价值。 你知道吗？这次政策调整最大的变化是“六色分区图”，这个图把整个深圳的土地分成了六个不同颜色的区域。白色区域属于生态红线，禁止任何建设；剩下的五色区域，密度从高到低依次排列。深圳九成以上的建设用地都被划分在一、二、三这三个高密度开发的区域里。 为了帮助大家理解这个政策，我来给大家简单解释一下容积率是怎么计算的吧。官方的定义是：容积率等于地上建筑面积加上地下建筑面积除以地块面积。这次新规把“基准容积率”整体提升了不少。一、二、三区居住用地统一规定3.2倍起步，最高可达到6倍。四五区因为环保或者景观敏感等原因，上限被严格限制住了。 除了居住用地外，商业和办公用地的基准容积率也被调高到了5.4—4.0倍，而且官方还给了下限却没有上限。所以有些商业建筑会做得特别大。比如中心区某大厦占地只有1.9万平方米却做出了46万平方米的巨无霸商业建筑。未来市中心写字楼和商场只能更密集。 还有就是旧改小区了，这次政策还列出了五种可以突破上限的场景：城市更新地区、重点片区、保障房项目、各级城市中心和轨道交通节点以及其他符合城市综合利益的特殊地块。如果旧改小区同时具备旧改、地铁和中心区这三个条件，容积率就能冲到8倍以上。 除了这些基本规定外，新规还给出了多档修正系数，鼓励贴线发展。比如说单边临路可以再加0.1、双边临路加0.2、三边临路加0.3，还有如果在200米范围内有两条及以上地铁站点就可以加0.7。这样一来就相当于白捡了1.4万平方米的建筑面积呢！ 对于业主来说，高密度是未来唯一的选择。在国家保护耕地和收紧开发边界的大背景下，大城市只能向天空要空间。未来深圳新房普遍是4到6倍的容积率，旧改项目更是8倍起步。那些楼龄只有10年以下但容积率还不到2倍的小区可能会成为绝版。 老破小也不用灰心丧气了！密度越低的“老破小”越有可能被旧改翻盘获得更高补偿。不过前提是别让地铁从楼下穿过哦！ 还有高密老小区风险比较大，因为它们提升空间有限。 相反的低密加上地铁的楼盘就成为了硬通货。 山景海景房因为景观稀缺而更加吃香。 最后给大家提醒一下：这次深圳示范出来的政策其实就是给其他城市一个参考和学习的机会呢！北京上海广州杭州这些城市谁能说不会复制深圳这个模式呢？对于普通购房者来说还是趁早看清格局吧： 低密资产、轨道资产、景观资产才是下一轮行情的安全垫啊！