问题：深度调整中寻找新平衡 自2021年下半年以来，本轮房地产市场调整延续至今已逾四年。房地产既是国民经济的重要产业，也是居民财富的重要载体，其运行状况直接影响宏观经济稳定和民生预期。2025年，市场在调整中呈现筑底特征：一上，新建商品房销售面积、房地产开发投资、房企到位资金等指标仍承压；另一方面，一二手房交易总规模总体保持稳定，部分城市房价降幅收窄，个别城市新房价格仍出现环比上涨。市场“止跌回稳”的阶段性信号开始显现，但修复基础仍需深入夯实。 原因：供求关系变化与发展阶段转换叠加 本轮调整的深层原因在于供求关系与发展阶段同步变化。随着城镇化由快速增长转向稳定发展，城市发展由增量扩张转向存量提质增效，过去依赖高周转、高杠杆扩张的行业逻辑难以延续。，部分城市前期库存积累、人口流动与产业动能差异扩大，带来更强的结构性分化：人口净流入、产业支撑较强且库存压力相对较小的城市，交易更活跃；部分三四线城市及局部区域则面临去库存压力与需求不足的双重约束。供给端也在加快适应——在“控增量、去库存、优供给”的导向下，地方供地更趋理性、企业拿地更为审慎，开发投资回落更多体现为主动调整与风险出清。 影响：交易结构重塑、分化加剧与产业链再定位 一是交易结构发生明显变化。2025年二手房交易面积占住房交易总量的比重接近45%，较2021年提升约17个百分点，上海、深圳、重庆、厦门、沈阳、太原、南昌等城市二手房交易较为活跃。二手房占比提升意味着市场定价机制、金融服务、税费政策与中介服务体系需要同步适配，也提示观察市场不能只看新房单一指标，而应将一二手房合并评估市场全貌。 二是市场分化更加显性。不同城市之间、同一城市不同板块之间的冷热差距扩大，“好地段+好产品”的优势更突出。一线城市核心区的改善型项目仍可能保持较快去化；同时，部分库存压力较大的区域更依赖政策引导与供给优化。2025年12月，70个大中城市中仍有个别城市新建商品住宅价格环比上涨，反映出需求结构与供给质量差异对价格的支撑作用。 三是行业角色从“开发制造”向“产品—服务—运营”转变。传统“高负债、高杠杆、高周转”模式在调整周期中暴露出抗风险能力不足，推动行业向低负债、低杠杆、合理回报的路径调整。企业竞争焦点从规模扩张转向产品力、交付力、服务力与运营能力，并在规划设计、建造品质、社群服务、智慧化管理等环节加大投入，产业链升级步伐加快。 对策：政策协同稳预期，转型路径更清晰 2025年，各地区各部门围绕“稳市场、防风险、促转型、惠民生”加强协同，重点举措主要体现在三条主线。 第一，守住交付底线，夯实市场信任。保交房攻坚战持续推进，购房人合法权益得到更有力保障，交付风险明显下降。交付稳定既关系民生，也有助于修复市场信用链条，为交易恢复创造条件。 第二，完善融资支持与资金监管，推动风险处置市场化法治化。有关部门统筹防风险与促转型，坚持市场化、法治化原则，加强销售资金监管，推动地级及以上城市建立房地产融资协调机制，“白名单”项目扩围增效，提升合理融资需求保障能力。通过更精准的金融支持，稳定在建项目建设与交付，防止风险外溢。 第三，以城市更新与保障性住房为抓手，推动供给侧结构优化。2025年，城市更新取得重要进展：38个城市开展老旧住房自主更新、原拆原建；266个地级及以上城市建立住房保障轮候库，以需定建、以需定购增加保障性住房供给；城中村和危旧房改造稳步实施，无障碍适老化设施建设持续推进。与此同时，“好房子”建设导向更明确，42个城市开展房屋全生命周期安全管理制度试点，推动居住品质、安全标准、绿色低碳与智慧化水平同步提升。这些举措既着眼民生改善，也为行业从增量开发转向存量提质提供了现实场景与稳定需求。 前景：止跌回稳仍需巩固，结构性机会与制度性变革并行 展望下一阶段，房地产市场恢复更可能表现为结构性修复，而非全面反弹。人口与产业支撑强、公共服务资源集聚、住房品质供给更匹配的城市与区域，有望率先实现交易与价格的相对稳定；库存较大的地区则需要更长时间完成去化与供给调整。政策层面，“因城施策”空间仍在，关键在于保持政策连续性与精准性，在稳预期的同时避免短期刺激反复。 更深层的变化在于发展模式重塑：房地产将更强调“交付确定性+产品竞争力+运营服务能力”，行业回报机制趋于合理，金融与土地制度也将更注重匹配真实居住需求与城市更新方向。随着保障性住房体系完善、城市更新提速以及“好房子”标准落地，房地产在稳增长中的角色将逐步从“拉动投资”转向“改善民生、提升城市品质、带动产业链升级”的综合贡献。
房地产业的深度调整，是经济发展阶段变化的必然结果，也是行业优化升级的重要契机。从“增量扩张”到“存量优化”，从“规模竞争”到“质量竞争”，行业正在经历深刻的结构性转变。推进此转变，既需要政策精准引导和风险有效防控，也需要企业主动适应、加快创新。展望未来，随着新发展模式逐步完善、产业链持续升级，房地产业将更好服务人民美好生活，并为经济平稳运行提供更有力支撑。