上海中原地产分析师卢文曦觉得，连三个月都超过2万套的成交数据，显示市场可能已经筑底了。然而中指研究院却发现，1月上海二手房的挂牌量已经降到了8.9万套，相比2025年4月少了26%。这种供求关系的好转，可能会让房子后续的降价空间变小。 王亚立注意到，春申板块总价200万以内的优质学区房正在快速卖完，有些房东开始把给买房人的议价空间收回去，大概是3%到5%。 陈昊拿静安寺某高端小区的例子来说明他的感受，他跟踪了两年多，发现同户型的价格从4200万跌到了2900万。不过最近看房的人突然多了一半。 李小忆把同一套两房户型在2018年挂牌680万、现在降到398万的照片给客户看。 这套房子2017年的时候可能更贵。 杨浦区中介店里“急售”“直降100万”的贴纸很显眼。 2026年1月上海的二手房市场很热闹，交易中心人很多，成交数据同比涨了26.69%。 但成交均价比最高点普遍降了30%到40%。 这个特点在王亚立经手的学区房上很明显。 他说闵行春申板块小户型的成交价从2022年的220到230万，跌到现在的170到180万。 有些着急卖的房源单价甚至只有4.2万。 上海中原地产的数据显示，现在大家主要买总价200万以内的老公房。 这类房源价格比最高峰时缩水了45%以上。 李小忆分析说现在看房的人有两种极端情况：一种像宋艺这样的刚需客户，看到房东报价从170万跳到190万就赶紧签合同；另一种是手里有现金的改善客户，专门找降价超过40%的房子，但签合同时还要再砍10到20万。 这种区别在浦东新区的房地产交易中心看得很清楚。 工作日下午四点有900多组人在办手续。 有的年轻夫妻为了5万块钱的差价一直在商量；还有投资客带着验房师一套套房子去检查。 市场背后是对价值的重新评估。 上海链家研究院发现外环内的二手房挂牌价已经回到2019年的水平。 外环外有些板块甚至比2017年还便宜。 李小忆举了个例子：他2022年买了套大户型，现在同户型的成交价比他买的时候跌了18%。 但跟2018年最高的时候相比还低了37%。 因为跌出了性价比，所以他损失了一百多万的客户又买了第二套房。 专业机构对未来走势有分歧：卢文曦认为市场在筑底；中指研究院说挂牌量减少会让降价空间变小。 王亚立注意到优质学区房快卖完了，有些房东把给买房人的钱收回去了3%-5%。 陈昊说现在抄底就像在碎玻璃里捡钻石。 他跟踪了静安寺商圈两年多发现价格跌了一半多但看房的人突然变多。 这个机会引发了新的博弈：核心地段的房子开始稳住价格；远郊的老破小还在拼命降价。 上海房产交易中心的数据显示1月卖了2.03万套住宅。 300万以上的房子占比环比增加了6.8个百分点。 贝壳研究院给了三个抄底标准：离地铁站800米内的电梯房、对口好学校的次新房、近半年看房超过20次的降价房。 这些条件在宝山区的刚需盘里得到了验证。 1月这个小区卖了15套房平均议价空间从12月的8.2%降到了5.7%。 但成交周期反而缩短了9天。 当交易大厅的叫号声不断响起、购房合同在验钞机旁堆成山的时候，这个冬天的上海楼市正在演绎一个辩证法则：最冷的时候往往孕育着最活跃的生命力。 就像李小忆拿到房产证时感慨的那样：“市场永远不会辜负真正需要房子的人，只是给他们不同的价格形式。”