徐汇区光大会展中心东馆E座和F座,两栋30层的商住综合楼静立在繁华都市之中。
然而,这个拥有300余户业主的住宅区,却因26年来未能成立业主委员会,陷入了治理困局。
公共收益不明、费用说涨就涨、业主权益难以保障等问题,正在考验着城市基层治理的智慧与担当。
问题凸显:业主权益长期悬空 光大会展中心东馆E座和F座建成于1999年,采用五层以下商业、五层以上住宅的混合布局。
多年来,小区公共收益始终是笔糊涂账。
电梯广告收入、公共场地租金等本应归全体业主共有的收益,从未向业主公示过明细账目。
在4楼公共平台,数片网球场已出租给企业经营,但收益流向不得而知。
不远处的篮球场则长期废弃,地面斑驳,公共设施未能发挥应有效益。
业主们质疑:这些公共区域产生的收益究竟去了哪里? 物业费和停车费的上涨同样缺乏透明度。
数年间,物业管理费从每平方米3元涨至4元,地下车库月租金从500元攀升至1000元。
物业工作人员上门收费时,既不说明涨价依据,也不解释服务提升内容。
业主们对此颇有微词,却因缺少业委会这一代表组织,难以形成有效监督。
困局根源:多方责任未能压实 业委会成立难,症结何在?属地居委会工作人员表示,主要难点在于无法获取完整的业主清册。
光大物业方面则称,商住混合业态的物业管理缺乏明确政策依据,自身本质上是开发商的执行部门。
记者多次尝试联系光大会展中心办公室,但登记电话均显示为空号。
街道房办和社工办回应称,今年以来已多次召开业委会筹建推进会,每月跟进材料提交情况,每季度搭建居民沟通平台。
但光大物业表示部分必备材料仍在内部流转审核,进展缓慢。
深层来看,这一困局暴露出商住混合小区治理中的多重短板:开发商和物业企业主体责任缺位,街道等基层组织主动作为不足,业主信息获取渠道不畅,相关政策指引不够明确。
各方在推诿扯皮中,业主权益被长期搁置。
影响分析:侵权行为不容忽视 上海开放大学人文与公共管理学院副院长伊晓婷指出,商住混合小区成立业委会并非无法可依,拿不到业主名册不能成为长期拖延的借口。
街道等部门有责任通过行政核查、联动公安等多渠道获取业主信息,而非将责任转嫁给业主。
物业服务企业拒不公开收支明细,已涉嫌侵犯业主的知情权和监督权。
根据物权法等法律规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
公共收益属于全体业主共有,物业企业有义务定期公示收支情况。
长期隐瞒不报,如涉及资金金额巨大,甚至可能触及刑事犯罪。
此外,物业费和停车费的调整应当履行法定程序,需经业主大会或业主委员会同意。
在业委会缺位的情况下擅自涨价,违背了契约精神,损害了业主的合法权益,也不利于构建和谐的物业服务关系。
破解之道:从被动协调转向主动作为 伊晓婷建议,街道应当主导成立业委会筹备组,并同步监督公共收益的核算与公示。
在业主名册获取方面,可协调房管、公安等部门,依法调取产权登记信息;在筹备过程中,应加强对物业企业的监管,要求其配合提供必要材料,不得以各种理由推诿拖延。
相关部门需要认识到,成立业委会不仅是维护业主权益的需要,更是完善基层治理体系、提升治理能力的必然要求。
街道等基层组织应从被动协调转向主动主导,明确时间表和路线图,压实各方责任,确保业委会筹建工作取得实质性进展。
同时,针对商住混合业态物业管理的特殊性,建议相关部门尽快出台针对性的指导文件,明确权责划分、业委会成立标准、公共收益管理等关键问题,为基层实践提供清晰的政策依据。
前景展望:完善制度保障长效治理 当前,上海正在深化超大城市基层治理创新,推动治理重心下移、力量下沉。
光大会展中心东馆的治理难题,是城市更新过程中遇到的新挑战,也是检验基层治理能力的试金石。
解决这一问题,需要政府、物业、业主等多方形成合力。
政府部门要切实履行监管职责,建立健全业委会成立和运行的保障机制;物业企业要增强服务意识,主动接受业主监督;业主也要依法理性表达诉求,积极参与小区治理。
基层治理的难点，往往不在于问题是否存在，而在于规则是否可执行、信息是否可透明、责任是否能闭环。
商住综合体连接居住与商业两种逻辑，越是结构复杂，越需要以法定程序和公开机制稳住预期、校准权责。
把公共收益晒在阳光下，把协商平台建在制度中，既是回应个体诉求，更是提升城市精细化治理能力的必由之路。