2021到2022年那会儿，楼市正好到了波峰，结果现在已经经历了五年多的跌势了。这些年只要上头有大动静或者北上广深一松绑，大伙儿都会琢磨房价会不会又要涨。说到底，房子这事没什么新鲜戏码。咱们得认个死理：靠土地财政过日子的时代算是彻底翻篇了，城镇化以前那股子劲儿也没了，全国的房价普涨根本就站不住脚。 现在人口往回掉基本是板上钉钉的事儿，各个城市为了抢人肯定要大打出手。不管AI发展多快，人还是那个干活的机器，也是花钱的主力。要是只干活不花钱，像咱们这儿似的，或者光会花钱不会干活，像美国那样，都得瞎折腾。所以对每一个大城市来说，把人口规模控制在合理范围内，对谁都有好处。 咱们国家还是个生产大国，不管是搞生产还是搞消费，人口红利依然是主基调。谁能把人留住，谁就掌握了城市的命门。现在出生率越来越低，如果不能自己生孩子，那就只能利用手里的资源去抢人。 沪七条的灵魂就是降低外地人的买房门槛。以前得在上海交满三年社保才能买房，现在只要交满一年就行；要是已经交满了三年还能再加买一套外环的；那些没社保的人，拿着居住证满五年也能买（估计以后还能更松一点）。 单看这个政策，感觉更像是对需求端的一次改革。随着大家手里的钱越来越少，上海干脆把档次更低的购房需求给放开了，顺便把全国的有钱人都招进来。稳住房价只是目的之一，真正想抢的是人口。 不过经济要是不好转，任何一次政策变动都是在碰运气。短时间看，放开限购会把全国的有钱人都吸引过来，尤其是环沪地区的人会带动一波短期的交易热潮。接着次一级的购买力再出来托底，这就需要更大的降价幅度了。 我老说现在的楼市是存量竞争时代，只有核心城市的房价才有未来。但这种核心房价的稳定，通常都是拿周边城市的二手房当牺牲品换来的。拿上海举个例子，放开限购以后大家都往上海靠拢。除了少数有钱人能再买套房子外，大部分购买力都得靠卖掉老家或者外环的二手房才行。 看看北京那边，春节前早就放开了政策，但市场反应也没多乐观。北上广深真正的放开动作其实就是在卖户口。这是在把全国的钱都吸过来。沪七条看着像是楼市政策，其实是在打破户口限制的试水。说不定下一轮新政就是“买房送户口”。 没有城镇化这股推力在后面撑着，房地产的基本面就越来越简单了。要是大家没活干、没收入预期，所有的利好消息最后都得层层落地。普通老百姓就盯着贝壳上的成交价看，看看什么时候能松口。 今年春节前太忙了没更新小号谈经济的内容，大号现在还是主要聊地产。防止失联可以去星球看看，每篇文章都能发现点不一样的东西。