财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布公告，自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并现住房出售后1年内重新购买住房的纳税人，符合条件的可享受对出售现住房已缴纳个人所得税的退税优惠；业内人士认为，该政策延续了"以旧换新"的思路，有助于稳定预期、释放改善性需求，并通过制度细化提升执行效率。 一、现状：改善性换房成本仍需降低 近年来，居民住房消费从"有没有"转向"好不好"。受家庭人口结构变化、通勤需求、教育医疗配套等因素影响，换购成为许多家庭改善居住条件的选择。但实际操作中，出售旧房与购买新房往往存在时间错配，加上交易税费、过渡居住、资金周转等成本，导致换房决策谨慎、交易周期拉长。特别是市场预期偏弱时，改善性需求对成本与确定性更加敏感，交易链条不畅容易影响市场活跃度。 二、政策设计：通过税收优惠降低换购摩擦 退税优惠的核心是通过税收政策降低换购过程中的制度性成本。具体规则为：纳税人出售住房后一年内重新购房，若新购住房金额不低于原住房转让金额，可全额退还出售住房已缴个税；若新购金额低于原转让金额，则按比例退还。这种"全额或按比例"的规则既鼓励"以小换大""以旧换新"，也照顾因家庭需求变化而"以大换小"的合理选择。 同时，公告明确了关键口径：现住房转让金额以市场成交价格为准，新购房以网签备案合同或实际成交价格为准。统一价格口径有助于减少理解偏差、降低审核争议、提高政策可预期性。 三、预期效果：释放改善性需求，优化市场结构 从需求端看，退税优惠能减少换购的税负压力与资金占用，提升家庭换房决策的可行性，促进改善性需求进入市场。改善性需求通常伴随产品升级，对户型功能、品质与配套更为看重，需求释放有望带动新房改善型产品与二手房优质房源的联动成交。 从供给端看，鼓励"先卖后买、卖买衔接"的制度安排，有助于提升二手房流通效率，形成"旧房进入市场—新房获得承接—资金回流"的正向循环，带动中介、装修、家居等涉及的行业的链条修复。 从市场结构看，政策要求换购发生在同一城市范围内，出售人和新购房产权人之间存在直接关联。这既精准支持本地居民合理换房，也防范以换购名义进行不当套利，体现"稳需求、控风险、保公平"的导向。 四、执行保障：强化部门协同与信息共享 符合条件的纳税人需向税务机关提供售房、购房合同等材料，经审核后办理退税。为提升效率，各级住房城乡建设部门应与税务部门建立信息共享机制，将房屋交易合同网签备案等信息实时共享至税务部门。暂未实现实时共享的地区，要建立健全工作机制，保障税务部门及时获取审核所需信息。 信息共享的制度安排具有关键意义：一上可减少群众重复提交材料，提升办税便利度；另一方面通过网签备案与合同信息核验，可强化真实性审查与过程留痕，降低虚假交易风险。地方层面还需系统对接、流程衔接、窗口服务各上做好配套，推动"数据多跑路、群众少跑腿"。 五、展望：政策稳定性有助于市场平稳发展 退税优惠政策延续至2027年底，向市场表达出较强政策稳定性信号，有助于降低居民对政策"窗口期"的焦虑，增强换购决策的时间弹性。"因城施策"框架下，若与优化住房供应结构、完善保障性住房体系、提升存量房品质等举措形成合力，改善性需求的释放将更具可持续性。 需要看到的是，换购需求的修复不仅取决于税收优惠，还与就业收入预期、信贷环境、供给品质、交易成本等因素密切相关。未来应继续在降低制度性交易成本、提升住房产品供给质量、健全二手房交易服务体系等上发力，以更系统的政策组合巩固市场回稳基础。
住房是民生之本；通过延续个税退税政策，国家更完善了支持居民改善住房条件的政策体系。此政策既是对市场规律的尊重，也是对居民合理住房需求的回应。随着政策的深入实施，预计将有更多居民受益，促进房地产市场的平稳健康发展。