一、首拍告捷，市场信心超预期 3月6日，杭州2026年春节后首宗住宅用地正式完成出让；此次出让地块编号为杭政储出[2026]1号，位于上城区城东新城单元，四至范围东至环站西路、南至新塘路、西至规划绿化、北至规划三皋路，出让面积约3.26万平方米，容积率2.2，起拍总价约21.34亿元，折合起拍楼面价约2.98万元每平方米。 竞拍现场吸引12家房企参与，经过109轮激烈角逐，浙江保利城市发展有限公司最终以32.24亿元竞得该地块，成交楼面价约4.50万元每平方米，溢价率高达51.08%。此数字不仅远超市场预期，也为今年杭州土地市场的整体走势奠定了较为积极的基调。 二、地块价值几何，资源禀赋是关键 此次高溢价成交并非偶然，地块自身的资源条件是重要支撑。 从区位来看，该地块南向直面京杭大运河，西临麦庙港，坐拥双水系生态景观，自然资源稀缺。交通方面，地块距地铁4号线新风站仅约200米，乘坐一站即可抵达杭州东站综合交通枢纽，出行便利程度较高，周边商业、教育等配套设施亦较为成熟。 值得关注的是，该地块原为商业办公用地，2025年4月经规划调整转为纯住宅用地，容积率由3.0下调至2.2，居住属性大幅提升。这一调整意味着未来项目的建筑密度更低、户型空间更为宽裕，为开发高品质改善型住宅产品创造了有利条件。 此外，地块北侧紧邻绿城于2025年3月竞得的"翠隐江粼"项目。这一目自2025年9月入市以来持续热销，充分印证了城东新城板块对高端改善客群的持续吸引力。本次成交楼面价较"翠隐江粼"项目上涨约11.8%，更体现出核心区稀缺景观资源的市场溢价能力。 三、央企重仓，战略意图清晰 竞得方浙江保利城市发展有限公司系保利发展控股集团旗下子公司。保利发展作为国内头部央企开发商，近年来持续加大杭州市场的布局力度。2025年，该集团在杭推出的保利天珺、保利天奕等高端住宅项目均取得较好市场反响。其中，保利天珺以均价约7.7万元每平方米、主力户型面积204平方米的产品定位，跻身2026年2月杭州项目成交金额榜第二位，市场认可度较高。 此次以高溢价补仓上城区核心地段，一上体现出保利发展对杭州高端改善市场长期向好的判断，另一方面也折射出其聚焦核心城市、深耕优质板块的战略取向。对具备资金实力与品牌积累的头部房企来说，在市场筑底阶段主动布局核心资产，是应对行业周期波动的重要策略之一。 四、供地收紧，竞争格局生变 从更宏观的视角来看，此次高溢价成交与当前杭州土地供应结构的变化密切有关。据相关机构监测数据，2026年一季度杭州仅计划成交3宗地块，约为去年同期的十分之一，供地节奏明显趋紧。 供应端的收缩在客观上提升了优质地块的稀缺程度，进而推动竞争烈度上升。按照当前房企拿地后约7个月开盘的普遍节奏，本次竞得地块有望在年内形成销售。叠加去年下半年以来供应持续缩减的背景，待项目正式入市时，同期市场上的竞品数量预计相对有限，这在一定程度上为项目去化提供了有利的市场窗口。 同日，杭州市发布国有建设用地使用权挂牌出让公告，拟于4月8日出让滨江、余杭、钱塘三区共3宗住宅用地，总起拍价约44.8亿元。后续土地市场的走势，仍值得持续关注。
这场土拍是观察长三角楼市的一个切口——核心城市优质地块的抗周期韧性得到验证，房企的投资逻辑也在悄然转变，从追求规模转向深耕价值。在"房住不炒"的基调下，如何在市场活力与稳健发展之间找到平衡，将是城市精细化运营面临的新考题。