2025年，中国公募REITs市场交出了一份令人瞩目的成绩单。
最新数据显示，境内市场总发行规模突破2100亿元，产品数量增至79单，较2020年试点启动时实现几何级增长。
这一成绩的取得，标志着我国在盘活存量资产、创新投融资机制方面取得重大突破。
市场快速扩容的背后，是政策环境持续优化与投资者结构日益完善的双重驱动。
自2020年基础设施REITs试点启动以来，监管部门相继推出税收优惠、扩募机制等配套政策，2024年更将试点范围扩展至消费基础设施领域。
政策红利的释放，为市场注入强劲发展动能。
与此同时，投资者教育成效显著，个人投资者占比从试点初期的不足5%提升至2025年的18%，市场流动性得到明显改善。
从市场运行特征看，一级市场呈现"供需两旺"格局。
华夏中海商业REIT以320倍认购倍数创下纪录后，华夏中核清洁能源REIT再度将这一数字刷新至340倍。
机构分析认为，优质资产稀缺性与长期配置需求共同推高了认购热情。
二级市场则经历"先扬后抑"的理性回归，消费类REITs凭借稳定的现金流表现，全年平均涨幅超30%，而部分运营能力欠佳的产品出现价格回调，反映出市场定价机制逐步成熟。
值得注意的是，市场主体呈现多元化发展趋势。
以华夏凯德商业REIT为代表，国际知名资产管理机构携成熟运营经验入场，其3091.7亿元的超额认购规模，创下我国REITs发行史上的新纪录。
业内专家指出，这类"现象级"产品的出现，既验证了市场对优质管理能力的认可溢价，也为后续大型核心资产证券化提供了可复制的操作范式。
面对快速发展中暴露的结构性问题，监管部门正着手完善市场基础制度。
据悉，有关REITs立法工作已纳入2026年金融法治建设重点，信息披露、估值体系等配套规则也在加紧制定。
市场人士预期，随着公募REITs纳入社保基金投资范围等政策落地，中长期资金入市渠道将进一步拓宽。
公募REITs的快速成长，折射出我国资本市场在服务实体经济与盘活存量资产方面的制度创新能力。
站在规模突破与结构调整的交汇点上，市场更需要以规范为底线、以运营为核心、以长期回报为导向，在热度与理性之间建立更成熟的定价机制。
唯有让资产“能赚得到、管得好、说得清”，才能把扩容的势能转化为高质量发展的动能，为存量时代的结构优化提供更可持续的金融支持。