问题——存量资产盘活与租赁住房可持续运营需求叠加 济南城市发展集团有限公司3月19日发布招标公告，面向市场采购租赁住房REITs项目“基金管理人、财务顾问”联合体服务。招标信息显示，本次拟通过公开方式择优确定具备相应资质与能力的金融机构，为集团及权属公司发行租赁住房REITs提供专业支持。发行规模将结合资金需求与市场情况统筹确定，开标时间为4月10日。费用方面，存续期费用限价为存续期基金净值的0.25%/年；发行阶段费用包含财务顾问费用及其他中介机构费用，其中财务顾问费用限价500万元、其他中介机构费用限价250万元。 住房保障体系加快完善、存量时代城市更新需求上升的背景下，如何将分散在不同项目中的租赁住房资产整合为可投资、可退出、可循环的资产形态，成为地方国企提升运营效率和资金使用效率的现实课题。REITs以“资产证券化+权益型公募”的方式，将具备稳定现金流的项目对接资本市场，有助于优化融资结构、降低资金占用，并支持后续建设与运营投入。 原因——政策导向与企业转型共同推动 从企业层面看，济南城市发展集团组建于2020年11月，承担济南市房屋供给、城市更新、乡村振兴等领域投资建设和运营任务。其全资子公司济南城市发展集团资产运营管理有限公司打造“城发成家”租赁品牌，租赁住房运营已成为重要业务板块。此前，集团外部董事在有关工作交流中提出，资产运营公司作为租赁住房主业实施主体，要加强信息化建设，探索发行保租房公募REITs，提升全链条资产管理能力。近期集团还召开资产盘活攻坚工作会议，提出运用数字化手段提升资产运营水平，研究推进REITs上市等模式，推动资产良性循环。 从外部环境看，金融机构对REITs业务的参与度持续提升。去年11月，中国银行山东省分行相关负责人到访交流，围绕REITs发行结合业务特点提供思路建议。多方专业力量介入，有助于完善发行方案、优化合规路径、提高项目推进效率。总体而言，此次招标是集团将资产盘活部署落到市场化操作层面的关键一步。 影响——融资结构优化、运营标准提升与行业示范效应并存 对企业而言，若租赁住房REITs顺利推进，相当于在“开发—运营—退出—再投资”的链条中增加了一条公开、规范的资本市场通道，有望缓解重资产运营的资金压力，改善负债结构，并推动运营管理走向更精细。REITs对基础资产现金流稳定性、信息披露完整性和运营管理规范性要求较高，这将促使租赁住房项目在租约管理、入住率提升、成本控制、维修养护和服务质量各上形成可量化、可对标的管理体系。 对城市层面而言，保障性租赁住房是缓解新市民、青年人阶段性住房困难的重要供给。通过盘活存量并形成可复制的投融资模式，有利于扩大有效供给，推动住房保障从“建得出”转向“管得好、可持续”。同时，若项目发行结构、运营治理与风险隔离等上形成可借鉴做法，也可能为省内同类国企推进REITs提供参考，带动资产管理能力提升。 对策——以合规为底线、以现金流为核心、以治理为抓手 业内人士指出，推进租赁住房REITs需把握三方面关键点：一是合规与权属清晰。基础资产产权、土地与规划手续、租赁合规、消防与安全等环节应提前梳理，避免瑕疵影响发行进度与后续运营。二是现金流与运营质量。REITs核心于稳定分派能力，项目需具备可验证的出租率、合理的租金定价与可控的运营成本，并建立动态监测机制以应对市场波动。三是治理与信息披露。引入专业基金管理人与财务顾问，有助于在产品结构设计、估值定价、投资者沟通、存续期管理等上形成制度化安排，提高透明度与公信力。 在操作层面，企业还需打通“发行阶段”与“存续阶段”的管理衔接：发行前提升资产包质量与治理机制成熟度，发行后持续改善服务与运营，形成与投资者预期匹配的稳定回报。数字化运营能力建设也是提升租赁住房资产可管理、可评估、可追踪水平的重要基础。 前景——REITs或成城市住房保障与国企转型的长期工具 从趋势看，公募REITs市场正向更多民生与公共服务领域延伸。租赁住房兼具政策属性与相对稳定的现金流特征，发展空间较大。随着项目储备增加、监管与市场机制继续完善，租赁住房REITs有望在更大范围内形成“存量资产盘活—新增投资补位—运营能力升级”的正向循环。 对济南城发集团而言，此次招标意味着以市场化方式集聚专业资源，推动资本运作与主业运营更紧密结合。未来项目能否实现“发行成功、运营稳定、持续分派”，取决于资产质量、治理结构、运营能力以及对市场周期的把握。若能在合规稳健基础上形成可持续的经营逻辑，将为地方国企服务城市发展、提升民生保障提供新的金融支持路径。
济南城市发展集团的此次探索，既是对“盘活存量资产、扩大有效投资”政策方向的回应，也表明了地方国企转型中的主动尝试；保障性住房与金融工具结合，一上为民生项目带来更可持续的资金安排，另一方面也为资本市场提供了兼具社会效益与投资价值的资产选择。此实践能否形成可复制经验，值得持续关注。