各位老铁们，咱们来聊聊关于上海房价的事儿。 这报告是国投证券的陈立写的，发布在2026年3月27日。 先来看看新政带来的效果。2026年上海“沪七条”出来后，市场反应挺好，大家更愿意买二手房了，新房稍微差点意思。 节后第三周数据显示，二手房卖了7327套，差不多是去年平均周水平的1.5倍。新房卖了3458套，比均值多了10%。 供应端表现也挺理智的。这时候新挂牌的二手房才2954套，开盘的新房只有412套，都比去年少了好多。 有了供需这就这股劲儿托着，二手房挂牌均价从年初的5.2万元每平米涨回到了5.6万元每平米，明显稳了下来。 接下来聊聊定价权的事儿。从2024年开始限价放开了，开发商就把重点放在了改善型和高端市场上。 房子也越盖越大、越卖越贵。90平米以下的房子供应量从34.4%猛降到了8.3%，反倒是120平米以上的占到了43.3%。 这一下子就把内环内的房子均价给推上去了。从2022年的1743万元飙升到了2026年的3717万元。 1200万元以上总价的房子现在已经成了供应主力，房价是直线上升。 再来说说倒挂的问题。一二手房价格倒挂这种情况差不多没了。 内环内均价从2023年的11.8万元每平米一下子涨到了2026年的16.4万元每平米。 这导致新房开盘去化率掉到了74%以下。 因为卖得不好加上拿地成本高（2025年核心区宅地楼面价5.7万元每平米），房企只能少拿地、少盖房，搞“慢周转、保价格、强品质”这套逻辑。 2025年新房供应和宅地面积都跌了超过六成。 现在的二手市场也回归正常了。虽然总购房需求大概还是41万套这个数没变，但是因为新房供应量少了，买二手的人就多了起来。 2025年二手房成交占比都涨到62%了。 郊区次新房还有市区老小区通过降价卖出去（跌了41%到53%）来换销量。 特别值得关注的是中环内那些2000年前的老旧小区去化周期缩短得很快（中内环从2.3年降到了1.2年）。 因为这类房子受新房高端化的影响小又便宜，房价有望先稳住然后往上走。 投资建议就是：这次房地产复苏会慢慢从新房供应收缩开始，然后是二手房去库存、房价稳住慢慢传到新房去。 只要买卖双方都不轻易卖货了，市场复苏只是个时间问题罢了。 风险提示：万一政策没那么宽松或者融资环境突然收紧就完犊子了。