上海楼市持续调控的背景下，“佣金返现50%”的营销方式正在新房渠道市场扩散。某自称从业17年的中介人员通过公开渠道宣称，可为首次看房客户提供佣金返现服务，涉及浦东新区龙光天曜等70余个合作项目，返现金额从数万元到十余万元不等。 该现象折射出三上问题：一是开发商为加快去化，普遍采用“高佣金+多渠道”策略，部分项目渠道佣金已达到总房价的3%—5%；二是中介机构为争夺客源陷入价格战，一些返现做法已涉嫌触碰《反不正当竞争法》涉及的规定；三是部分购房者对佣金构成缺乏了解，容易被“返现更划算”的话术误导，落入“低价陷阱”。 据上海市房地产经纪行业协会数据，2023年新房渠道成交占比升至45%，较2020年提高18个百分点。渠道依赖增长过快，推高了开发商营销成本，部分项目渠道费用占比甚至超过营销总预算的60%。同济大学房地产研究所分析认为，这种失衡的利益分配最终可能转化为房价成本，影响市场的正常定价。 针对相关乱象，上海市住建部门近期启动专项整顿。新修订的《上海市房地产经纪管理办法》明确要求中介服务明码标价，不得以返利等方式诱导交易。保利、招商等头部房企也开始试点“直销+有限渠道”模式，将渠道佣金控制在1.5%以内。 市场分析人士指出，随着“认房不认贷”等新政落地，上海新房市场供需关系正逐步改善。未来半年，预计更多开发商会转向更精细的营销方式，依靠产品力和服务体验而非高佣金刺激获取成交。中国指数研究院监测显示，9月上海新房渠道成交占比环比下降3.2个百分点，市场的自我调节迹象已开始显现。
购房交易金额高、周期长、环节多，任何用“快速返利”替代“充分披露”的做法，都可能让消费者处于信息不对称和权益不确定的风险之中。让佣金机制更透明、让承诺更可落实、让平台与机构更尽责，才能把竞争拉回产品品质与服务能力本身，推动房地产交易环境更加规范、更加可信。