问题——共有人未被纳入协商，补偿权益被“选择性覆盖” 据介绍，福建某地一处两层商业店面系三人共有。征收过程中，街道办事处仅与其中两名共有人签订《房屋征收补偿协议书》，未通知、未组织第三名共有人洪某参与补偿协商，也未就其份额作出补偿安排。其后，涉案建筑被拆除，洪某未获得任何补偿。此后，对应的行政行为经司法审查被确认违法，但洪某提出行政赔偿申请后未得到及时处理，遂依法提起行政诉讼，请求赔偿因违法拆除造成的各项损失。 原因——程序意识淡薄与“多数份额即可处分”的误解交织 业内人士指出，共有不动产在征收补偿中具有高度敏感性：一上，征收补偿协议涉及对财产权利的处分与替代安排，应当以权利人充分知情、真实意思表示为前提；另一方面，部分基层单位在推进项目时容易以“效率优先”替代“程序到位”，在共有人之间出现分歧时倾向于先与“份额较大者”达成协议，以求尽快完成签约与腾退。 值得关注的是，本案折射出一种常见误区：认为两名共有人占多数份额即可代表第三人作出决定。实际上，共有关系中“份额多数”并不当然等同于“意思表示代理”，更不能据此排除其他权利人参与协商、获得补偿的法定权利。对征收部门而言，未对全体权利人逐一核实、告知并充分协商，易造成补偿对象遗漏与权利分配失衡，进而引发争议。 影响——“零补偿”不仅损害个体权益，也放大基层治理风险 从个体层面看，洪某作为合法共有人，其份额权益在协议签订与拆除过程中被实质性架空，形成“房屋已拆、补偿落空”的困境。征收补偿本应以保障被征收人合法权益为底线，一旦出现“零赔偿”，不仅会导致当事人生活与经营受损，也会加重维权成本。 从治理层面看，征收拆迁领域牵涉面广、社会关注度高。若补偿协议签订与兑现环节缺乏闭环管理，容易引发连锁纠纷：一是行政争议转入诉讼程序，增加公共治理成本；二是项目推进的不确定性上升，影响后续建设安排；三是程序瑕疵削弱公信力，不利于形成依法征收、阳光补偿的稳定预期。 对策——以生效裁判为依据压实赔偿责任，回到“证据+份额”的法治轨道 在后续司法程序中，法院查明街道办事处仅与两名共有人签订补偿协议，未对洪某所享有的32%份额作出任何补偿安排，导致洪某处于“零赔偿”状态。基于违法拆除已被确认以及损失与行政行为之间的关联，法院对洪某主张中的合理部分予以支持，明确街道办事处应就房屋相应份额价值等损失承担赔偿责任，并依法支付搬迁费、临时安置费及相关奖励。 该案也提示，在行政赔偿主张中，应注重“可证明、可核算、可对应”的证据体系建设。对共有房屋而言，权属证明、份额约定、历史使用与经营情况、评估依据、搬迁与安置支出凭证等，均可能成为主张房屋价值、搬迁费、临时安置费等项目的重要支撑。对缺乏事实基础或证据不足的诉求，应依法区分处理，避免“诉求堆叠”影响争议焦点的准确呈现。 前景——征收补偿需从“签约数量”转向“权利全覆盖”，形成可复制的规范路径 从制度完善角度看，类似纠纷的减少，有赖于征收程序更细化和严格执行：其一，征收实施主体应在签约前完成权利人清单核验，确保共有人全部纳入协商与送达范围；其二，在共有人意见不一致时，应建立更明确的协调与救济指引，避免以“先拆后补”“先签后补”的方式制造新的矛盾；其三，补偿资金发放与安置安排应与权利人份额相匹配，做到公开透明、可追溯可审计。 从公众维权角度看，该案传递出清晰信号：共有产权中即便份额较小，权利也不应被忽视；当合法权益受到侵害时，当事人可以通过行政复议、行政诉讼和行政赔偿等法定途径依法主张。对普通权利人来说，提前梳理并留存产权证照、共有协议、份额证明等材料，在征收启动阶段主动参与协商并保留沟通记录，有助于在争议发生时及时固定事实、降低举证难度。
此案既是个人维权的成功，也对基层治理法治化提出警示。随着拆迁矛盾日益复杂，行政机关更应坚持程序正义。司法裁判确立的规则正在为产权保护筑牢防线。如何在效率与公平间取得平衡，将是征收制度改革的关键。