在宏观经济结构调整与房地产行业转型的背景下，商业不动产公募REITs试点的正式启动，为市场注入新的活力。
23日举行的“2026中国不动产金融论坛”上，来自金融、法律及实体经济的百余位专家形成共识：这一创新工具将成为破解行业存量难题、重构价值体系的关键支点。
问题：存量压力倒逼金融创新 当前，我国商业不动产领域面临供需失衡、资产周转率低等结构性矛盾。
传统以开发销售为主的模式难以为继，部分企业负债率高企，亟需通过金融工具实现从“重资产持有”向“轻资产运营”转型。
与此同时，市场缺乏有效渠道盘活万亿级存量资产，投资者对稳定收益型产品的需求亦未得到充分满足。
原因：政策突破与市场机遇叠加 2023年监管部门将商业地产纳入公募REITs试点范围，标志着这一工具完成从基础设施到全业态的跨越。
中金公司研究部执行负责人张宇指出，REITs的推出恰逢其时：一方面，低利率环境凸显商业资产现金流价值；另一方面，其“资产上市+持续运营”特性可推动形成“开发-运营-退出”闭环，从根本上改变行业逻辑。
影响：多方共赢的生态重构 分析显示，REITs将产生三重市场效应：对房企而言，通过资产出表降低杠杆，同时保留运营权实现持续收益；对投资者而言，新增与股债低相关性的配置选择，尤其适合保险、养老金等长期资金；对市场整体而言，则建立起资产定价的“锚”，有助于化解估值扭曲问题。
论坛披露的数据表明，首批试点项目已带动相关资产溢价率达15%-20%。
对策：全链条能力建设亟待加强 在政策解读环节，专家建议从三方面完善REITs生态：一是优化税收中性安排，解决资产重组环节的税负瓶颈；二是培育专业化运营机构，提升存量资产收益水平；三是加强信息披露，建立与国际接轨的估值体系。
中信证券代表特别强调，需警惕部分项目为上市过度包装现金流，监管部门应强化资产质量穿透式管理。
前景：构建多层次破局路径 值得注意的是，论坛并未孤立讨论REITs发展。
在平行对话中，与会者将REITs与不良资产处置并列为行业“一体两翼”的解决方案。
绿地金创科技集团副总裁李莉提出，对优质资产适用REITs模式，对问题资产采用债务重组，二者协同可全面提升资源配置效率。
市场预期，随着后续保障性租赁住房、产业园区等资产类型加速入市，中国REITs市场规模有望在三年内突破5000亿元。
商业不动产REITs的试点启航，标志着中国不动产金融生态正在进入新的发展阶段。
这一创新工具的推出，既是对房地产行业结构性问题的积极回应，也是推动金融服务实体经济的重要举措。
当前，REITs市场仍处于初期阶段，其深入发展需要政策支持、市场建设和专业能力的协同并进。
随着试点的不断推进和制度的逐步完善，REITs有望成为推动不动产行业优化升级、实现高质量发展的重要力量，为经济结构调整和金融创新提供新的动能。