我国的公募REITs市场给实体经济高质量发展注入了强大动力。国家发展改革委和证监会等部门发布了一系列重要文件，优化了发行机制、资产范围和运营管理。2025年，上海地产发行了中国首个商业办公改造的保障房REIT，对行业存量改造有很好的示范作用。徐茜茜说，政策给资产盘活和运营效率都带来了提升。华润置地和大悦城等企业在消费基础设施和租赁住房领域都有了布局，比如成都大悦城REIT的平均出租率达到97.46%，租金收缴率也在99%以上。 REITs正成为房企转型的重要工具。刘水指出，这种金融产品能帮房企形成“开发培育—成熟上市—资金回笼—再投资”的良性循环，非常适合现在的存量时代。市场规模也在快速扩张，全市场上市产品总数达到79单，总发行规模突破2100亿元。新增发行产品有20单，募集资金总额超过470亿元。华夏基金华润有巢REIT用“向原持有人配售”模式实现了99.51%的高认购率，为存量资产注入了活力。 市场结构也发生了深刻变化。资产类型更加丰富，数据中心和市政供热等领域实现了“首单”突破。民营企业和外资机构也开始积极参与进来，比如顺丰和唯品会都成功发行了REITs。政策优化还提升了透明度和管理能力。仲量联行徐茜茜认为，这些举措给参与主体带来了更大的压力和动力。 展望未来，我国REITs市场还有很多挑战需要解决。刘水指出，新兴资产的估值标准还不统一，部分扩募项目因为跨区域管理复杂而表现不佳。不过随着政策引导和市场驱动的双重作用下，REITs有望进一步发挥盘活存量资产、拓宽融资渠道的作用。 2025年是我国公募REITs市场发展的重要里程碑。上海地产发行了首单“商改保”项目租赁住房REIT，给行业提供了参考。华润置地等企业已经在消费基础设施和租赁住房领域深度布局。2100亿元的总发行规模让市场进入了常态化发展阶段。刘水分析说，REITs能帮助房企构建“投融管退”全链条闭环。 中指研究院企业研究总监刘水认为这个模式很适配现在的存量时代发展需求。470亿元的新增募集资金总额说明市场活力十足。华夏基金华润有巢REIT采用新的配售模式获得了99.51%的高认购率。这个市场已经从试点探索阶段迈入规范化发展的新周期。仲量联行徐茜茜指出政策优化提升了资产盘活效率和运营透明度。 不过还存在一些问题需要解决。特许经营权和收益权等新兴资产缺乏统一估值标准可能影响申报效率。部分扩募项目因为跨区域管理复杂出现业绩不及预期的情况。市场各方需要持续提升专业能力和风险管控能力来维护这个新兴市场的长期健康发展。 未来公募REITs市场将继续深化发展。随着资产类型不断丰富、参与主体日益多元、制度体系日趋成熟，REITs有望进一步发挥重要功能。刘水认为这个模式能帮助房企形成“开发培育—成熟上市—资金回笼—再投资”的良性循环。 仲量联行徐茜茜指出政策优化不仅提升了资产盘活效率，也通过缩短扩募周期、强化运营要求倒逼参与主体提升资产管理能力与透明度。上海地产发行了全国首单“商改保”项目租赁住房REIT为行业存量改造提供了重要参考。 刘水分析说这种模式能帮房企构建“投融管退”全链条闭环适配存量时代的发展需求。2100亿元的总发行规模让市场进入常态化发展阶段市场规模快速扩张标志着从试点探索阶段迈入规范化发展的新周期全市场上市产品总数达到79单新增发行产品有20单募集资金总额超过470亿元全年完成扩募5单数据中心、市政供热等领域实现“首单”突破覆盖行业已达10大类、18类资产民营企业发行实现突破顺丰、唯品会等企业成功发行REITs外资机构亦通过产品发行积极参与中国市场华夏基金华润有巢REIT采用“向原持有人配售”模式获得99.51%的高认购率为存量资产持续注入活力提供了新范式尽管市场发展态势积极仍有一些挑战亟待破解刘水指出特许经营权、收益权等新兴资产缺乏统一估值标准机构间评估差异可能影响申报与定价效率部分扩募项目因跨区域管理复杂、运营整合能力不足出现业绩不及预期的情况这些现象提示市场需在资产筛选、运营管理、风险控制等方面进一步夯实基础展望未来公募REITs市场将在政策引导与市场驱动的双重作用下持续深化发展随着资产类型不断丰富、参与主体日益多元、制度体系日趋成熟REITs有望进一步发挥盘活存量资产、拓宽融资渠道、促进产融结合的重要功能为构建现代化产业体系、推动经济高质量发展注入持久动力市场各方需持续提升专业能力强化风险管控共同维护这一新兴市场的长期健康发展。