昨天在老鸦陈城中村改造二期的拍地现场，建业、保利、正弘、万科、正商、美的、华宇七家房企为了抢地，把手都举酸了。最后还是万科出手快，花了2524万/亩把C15-02这块地给拿下，这个价格和楼面价直接把区域的纪录给刷爆了。这波操作给这场“城改大考”开了一个好头。 这次要出让的地块是C4-02、C7-02还有C15-02。它们都被限高100米，容积率也被统一成4.2，“限高+限容”这么一来，开发商能赚到的钱也就没多少了。C4-02在江山路东边新村路北边，有15142.27平方米大；C7-02在江山路东边新村路南边，面积17491.82平方米；C15-02在京广快速路东边南河路南边，有29647.8平方米大。这三块地挨得特别近，谁先把标书交上去就成了决定胜负的关键。 说起老鸦陈村，它可是位于南阳路北段的一个大村子。东边连着金水区，西边靠着中原区，北边靠着连霍高速。江山路从中间把村子给切开了。整个改造范围有180.19公顷那么大，其中有130.83公顷都是城中村用地。规模差不多能赶上一个中等县城的拆迁量了。2015年4月的时候，升龙公司用300亿元的投资签下了这个项目，规划盖600万平方米的房子。大家都觉得这是郑州搞城改的样板工程呢。 可是过了四年升龙公司不干了。后来有几家开发商想接手都没成。大家都觉得这活儿太难干了：成本太高、利润太薄。老鸦陈村的问题主要有两个：一个是人口太多，拆迁户一大堆，而且老村民和外来租户混在一起住着，谈拆迁谈得久。另一个是房子太旧了，建筑密度大、配套设施差，盖楼的工程量就像再造一座城市似的。 业内有个说法是：如果容积率也是4.2的话，在郑州主城区毛坯房卖到1.9万元/平方米左右就是底线了。扣除建房子的费用、财务成本还有管理费用等等，保本线就得在2.3万元/平方米上下浮动才行。要是安置房质量差点、公共设施再缩水一点，利润才会稍微松点口。 因为太难赚钱了，之前好多开发商都不太愿意碰这块硬骨头。有的想着提高容积率来赚钱，有的打算降低安置房的标准来省钱，还有的找政府要补地或者搞PPP模式来分担风险。 万科这次先拿下C15-02只是第一步而已。面对这么大的城改项目，原来那种“拿地—借钱—盖房—卖房”的路子根本行不通了：银行的钱不好借、房子卖得慢、安置房和商品房一起盖的时候资金压力特别大。 到底谁能把容积率、安置房标准、政府补贴还有PPP合作这四条线给平衡好呢？谁才是真正掌握打开“郑州最大城改”大门钥匙的人呢？老鸦陈接下来会怎么样？是还是有更多的开发商加入进来竞争呢？答案可能就藏在下一次的土拍里吧。