问题：宏观环境不确定与企业降本压力并存的背景下，上海甲级办公楼市场仍处于“需求修复、价格调整、供给释放”叠加阶段。2025年全年出现一些积极变化：需求端未见快速反弹，但逐季回暖趋势更清晰；价格端租金继续下行，说明短期供需仍偏宽松；供给端新增入市规模较上一年回落，但阶段性集中入市仍对去化带来压力。 原因：其一，企业经营预期修复需要过程，扩张决策更谨慎，需求复苏因此呈现“慢变量”特征。报告显示，下半年搬迁与扩租活动增加，成为净吸纳改善的重要支撑。其二，甲乙级项目租金差距收窄，推动“以价换量”的升级型需求持续释放，部分企业在续租谈判窗口完成品质提升与区位优化。其三，供给虽较前几年高峰回落，但结构性新增仍集中在新兴商务区及部分存量改造项目，入市节奏对短期波动的影响更明显。其四，产业结构变化带动需求结构调整，科技互联网等行业更看重灵活空间、综合配套与人才可达性，成交因此向特定板块聚集。 影响：从规模指标看，2025年市场净吸纳量同比提升，显示需求正在修复；从结构看，新兴产业对新增成交的贡献上升，TMT有关企业成交占比居前，游戏、电商等细分赛道活跃度提高，带动部分新兴商务区热度；金融业以及消费品、专业服务等行业保持一定韧性，体现上海作为金融中心与消费中心的综合优势。另外，租金仍处在调整通道，中央商务区与非中央商务区均同比下降，表明短期市场主线仍是“稳出租、稳现金流”。对企业而言，当前更利于通过谈判获取更优条款，推进办公品质升级与成本优化；对业主而言，竞争加剧带来策略分化，出租率较高的项目更倾向稳价并优化客户结构，部分项目则以更灵活条款加快去化。 对策：业内普遍认为，稳定市场的关键在于“供需两端同步校准”。一上，供给侧更需强调节奏与结构，通过合理安排入市节拍、强化产品差异化与运营能力提升吸引力；存量项目可通过改造升级、绿色低碳改造、智慧化运维与配套完善增强竞争力，更好匹配企业对效率、健康与可持续的综合需求。另一方面，需求侧应更紧密对接产业方向，围绕先进制造、高端服务、数字经济等重点领域，提升园区与商务区的产业承载力和人才集聚能力，形成“产业—办公—配套”联动。资本与金融工具方面，相关市场化产品的推进有助于改善商业不动产流动性预期，促进资产盘活与良性循环，为市场稳定提供支撑。企业端也可在租约结构、空间使用效率与混合办公策略上加强精细化管理，提高单位面积产出并降低波动风险。 前景：展望2026年，市场仍将承受新增供应压力，但边际缓解的信号正在出现。多份报告指出，近五年新增供应逐年递减，未来数年计划量预计延续回落；尽管2026年计划入市规模仍不小，但考虑项目延期交付与预租分流等因素，实际入市面积可能更温和，市场有望在下半年逐步进入“筑底—修复”阶段。更值得关注的是，“十五五”开局带来的政策与产业布局窗口期打开，城市功能升级与产业迭代将增强优质办公需求的确定性。若新技术应用及相关投资、就业扩张持续推进，将为需求端提供增量支撑，并加快库存去化。总体来看，2026年上海甲级办公楼市场在“政策支持、金融创新、供给趋于理性与产业升级”等因素共同作用下，有望实现更动态的供需再平衡，但修复过程仍可能分化：核心区以及具备产业集聚、交通可达、运营能力强的板块韧性更强；产品同质化、配套不足的项目则面临更大调整压力。
上海写字楼市场的变化，折射出产业结构深度调整的现实进程。在供给优化与需求升级的共同作用下，市场正从规模扩张转向质量提升。未来如何把握科技创新与政策窗口，构建更具韧性的商业生态，将成为行业参与者需要持续回答的关键问题。