最近老是有文章标题，什么万柳学区房腰斩啊，我看了也挺惊讶的。北京的朋友是不是也都听说了？说是蜂鸟家园的房子价格简直跳水啊。我是在北京做房地产二十多年的老炮儿，就用这些年实战经验给大伙唠唠，咱也不说什么高深的理论，就是帮大家解个惑。 这些年的文章标题啊，什么《从“神盘”到“腰斩”》，《学区房“金丝雀”失声》，《顶级学区房凉凉？》，《1000万到470万》，把这个地方说得跟天塌了似的。那说句实话，我自己扒拉了一通这七年来的真实成交数据，发现有些标题党真的是夸大其词了。早年那个超级牛小中关村三小确实吸引人，再加上那时候市场热，价格稍微虚高一点也正常。 为啥现在掉价这么厉害？我觉得主要有三点原因：第一点就是现在信息太透明了，自媒体打破了信息茧房，大家都知道小升初的路比小学本身重要多了；第二点是宏观市场下行大环境不好；第三点就是海淀一直讲的六年一学位政策，占用过的房子要卖肯定得打折。这三个原因凑一块，再赶上楼市向下走的大趋势，价格自然就跌下来了。 这次能这么深入分析还得亏一个买房的会员问我一个难题：“同样是蜂鸟家园三小的占坑房，两套物理属性差不多的房子，一套学位没占用，一套是刚入学的占用房，差价多少算合理？”我当时没太确定答案，就去问了熟悉的万柳蜂鸟片区的店长。结果他直接给我甩过来一个完整表格，精确到每套房的楼层、朝向、户型、成交价、税费还有学位占用情况。有了这么翔实的数据作基础，咱们今天就聊聊两个问题： 第一个问题是蜂鸟到底算不算从保值的角度看的loser？咱们先看网上传闻的那个“最高点”，大概是2021年第一季度；“最低谷”是2025年年底。乍一看好像是腰斩了一样。但咱们不看别的，就拿蜂鸟的一居或者开间来说事儿。 咱们看一下北京的大环境：2021年1月北京二手房均价是64042；2023年3月涨到了66791；到了2025年12月跌到了40483。咱们再看蜂鸟自己的走势：从2021年一季度到2025年四季度，跌幅是43%；从2023年一季度到2025年四季度跌了35.2%。相比之下北京大盘跌幅是36.7%和39.4%。 这样看来其实也没那么惨嘛。虽然蜂鸟有它自己的利空因素存在，但相对大盘来说还算过得去。你说是不是有些文章太夸张了？毕竟朝阳那边不少地段好的次新房都跌了35%-40%了。 那第二个问题来了：学位占用目前是1年级上下和不占用的情况下，差价多少才合理？我为了选样本和处理数据费了不少心思： 1. 选了1、2年级的样本和6年级毕业刚释放名额的样本。 2. 只看一居成交价。 3. 因为主要看比例所以减掉了个税契税。 4. 为了避免房价波动影响太大还是按季度比对。 我又把结果稍微加工了一下：因为强学区房面积和单价呈负相关的非线性关系而且平均面积差异不大。我就分别从总价和单价两个维度来算。因为每个季度样本数量不一样多我还用了加权平均值的方式处理。 最后结论出来了：从历史数据看现在1、2年级占用跟不占用比大概折价12.06%-13.55%。当然啦每套房子情况不一样业主心态、楼层朝向这些都会影响价格但我尽量用多的数据和加权平均值算出个大概数值。12%左右的差价听起来好像很多但按不占用550万算也就60多万对吧？而且确实有家长在2025年买了占用房最后多校对口上了学的情况所以想少花钱赌一把买占用的也不是不行嘛。