问题：在城市产业升级和土地要素趋紧的背景下，低效用地如何“腾笼换鸟”，成为不少地区推进新型工业化的现实课题。
增城区上境村村镇工业集聚区改造前，虽占地约52.56公顷、区位交通条件较好，但园区以村集体出租旧厂房为主，企业规模偏小、分布零散，产业以水泥、仓储物流等为主，厂房多为低层混合结构，容积率约0.34，单位土地承载和产出能力偏低，难以支撑先进制造业集聚发展，也制约了村集体与区域经济的增量空间。
原因：低效问题的形成，既有历史存量的客观约束，也有要素配置机制的深层因素。
一方面，村镇工业集聚区普遍存在权属关系复杂、地块边界破碎、配套标准不高等特征，土地难以连片整备，企业更新改造成本高、周期长。
另一方面，传统“收租式”经营模式在早期能解决就业与收入，但随着产业链分工深化和技术迭代加快，低标准厂房与分散布局不利于形成研发、制造、物流、服务的协同体系，难以吸引高成长性企业。
同时，清租解约补偿、短期收益衔接等利益协调问题，如缺乏稳定制度安排，也容易造成推进阻力。
影响：低效用地不仅“占空间、低产出”，还会拉低产业结构层级与公共资源配置效率。
对企业而言，空间受限和配套不足抬高运营成本，影响扩产与技改；对政府而言，土地碎片化增加管理难度，项目落地周期拉长；对村集体和居民而言，收益增长乏力，就业质量与发展预期受到影响。
更重要的是，在面向未来的产业竞争中，不能有效盘活存量土地，就难以形成与战略性新兴产业相匹配的载体供给。
对策：针对上述难点，增城以村镇工业集聚区改造为抓手，系统推进低效用地再开发，形成可复制的制度组合与操作路径。
其一，强化土地一级市场统筹，通过政府征收集体土地转国有、集体建设用地转国有、整合周边国有用地等方式，推动存量土地连片整备，释放规模化产业空间，为后续高强度开发和产业导入奠定基础。
其二，完善利益共享与补偿机制，探索清租征收补偿方式创新，将货币补偿、留用地实物落地、留用地指标置换集体物业等方式组合运用，既保障清租解约的资金需求，也兼顾村集体短期收益与长期资产形成，提升各方参与改造的稳定预期。
其三，优化项目落地服务，推进项目筹建“一件事”改革，将“工改工”项目纳入筹建服务范围，围绕土地出让、审批办理、要素保障等关键环节打通堵点，建立“全程领办”服务机制，压缩制度性交易成本，提升项目推进确定性。
其四，引入中国500强企业、中小企业集群服务商万洋集团作为运营主体，按照产业园区逻辑进行规划建设和平台招商，以专业化运营推动企业集聚、服务集成和产业链协同。
前景：从阶段性成效看，该项目正由“低密度旧厂房”向“高承载产业园”转变。
规划显示，园区将以智能网联汽车零部件、汽车电子及配套产业为主导，总投资预计约50亿元，容积率提升至约4.0。
改造后，建筑面积预计由约17.91万平方米提升至约109万平方米，在营企业预计由26家增至300家；达产后年产值预计由1.3亿元增至83.4亿元，年税收预计由528万元增至3.34亿元，单位土地的产出与税收贡献将实现跨越式提升。
当前已建成厂房面积约45万平方米，吸引上下游企业90家，其中专精特新、高新技术企业27家，显示产业导入与结构优化已取得实质进展。
业内人士认为，随着智能网联汽车产业链加速重构，具备区位、载体和服务优势的园区将更有可能形成“强链补链延链”的集群效应；同时，土地整备、利益协调和审批服务的制度创新，也为更多存量空间盘活提供了参考样本。
增城工业集聚区的成功改造，展现了土地资源高效利用与产业升级的良性互动。
在高质量发展背景下，如何通过制度创新和技术赋能盘活存量土地、提升用地效率，将成为各地推动经济转型升级的重要课题。
这一案例的示范效应，将为全国土地资源集约利用提供有益参考。