随着增值税法的正式施行，不动产等行业的税收优惠政策衔接问题引发关注；市场普遍预期适用5%征收率的不动产销售、租赁等项目可能更降至3%。但财政部、税务总局1月31日公开的《关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》明确，此期待并未实现。 根据公告，在2026年至2027年过渡期内，一般纳税人可选择对六类应税交易适用5%的征收率。这六类情形分别为：2016年4月30日前签订的不动产融资租赁合同或以该日期前取得的不动产提供的融资租赁服务；收取开工日期在该日期前的一级公路、二级公路、桥、闸通行费；出租2016年4月30日前取得的不动产；销售2016年4月30日前取得或自建的不动产；转让2016年4月30日前取得的土地使用权；房地产开发企业销售、出租自行开发的房地产老项目。 这一政策的根源在于营改增的历史背景。上海财经大学公共政策与治理研究院院长田志伟指出，2016年5月1日营业税全面改为增值税前，房地产等行业缴纳的是营业税。这些老项目当初投资建设时无法抵扣进项税额，若按增值税一般纳税人的计征办法征税，可能面临税负大幅上升甚至亏损。因此，给予5%征收率的简易计税选择，实质上是对营改增前期投资的政策照顾。 从政策设计看，保留5%征收率表明了多重考量。上海交通大学财税法研究中心副主任王桦宇分析，这一安排可从三个维度理解。其一是政策稳定性，避免老项目税负出现突变，维护市场预期；其二是过渡性特征，仅保留营改增前的老项目，不扩大适用范围，并限定了具体时间和范围；其三是技术可选性，纳税人可根据自身情况和进项抵扣能力，在一般计税方法（9%税率、可抵扣进项）和简易计税方法（5%征收率、不可抵扣进项）之间灵活选择。 财政因素也是重要考量。近年来我国财政收支矛盾较为突出。根据财政部数据，2025年全国一般公共预算收入约21.6万亿元，同比下降1.7%。作为第一大税种，国内增值税收入约6.9万亿元，同比增长3.4%。在这样的背景下，保持5%征收率有利于增值税收入的稳定增长，缓解财政压力。 这一政策也为纳税人提供了灵活的选择空间。由于公告使用了"可以选择"的表述，纳税人可根据具体情况进行比较。对于进项税额充足、能够充分抵扣的项目，选择一般计税方法可能更有利；而对于进项不足的项目，简易计税方法则能降低税负。这种选择权的设置充分体现了税收政策的灵活性。
税制改革的关键不在于简单的"升"与"降"，而在于在法治框架下实现规则衔接、稳定预期与促进发展之间的平衡；此次保留特定老项目5%征收率的选择权，本质上是对营改增历史阶段成本结构的制度回应，也是对市场主体合理预期的稳定安排。面向未来，只有在政策连续性与透明度持续提升的基础上，企业才能更好地做长期规划，宏观经济也才能在稳定预期中积蓄更坚实的增长动能。