大家好，最近上海楼市的情况大家都知道吧，就是沪七条出台的事情。其实这个政策从2023年开始就有迹象了，上海楼市的政策一直在调整。2月25日这天，上海楼市的氛围一下子就变了，五部门联合发文那天链家APP的日活环比飙升了36.8%，二手房、新房带看都翻了一倍。中介朋友圈里刷屏了，售楼处也没打烊。这次沪七条确实给市场带来了很大的变化。 同策研究院估算说，光是社保年限从3年降到1年就能新增9万新需求。不过这个政策热度只持续了48小时就没了，买房居间派对对政策的敏感阈值已经大幅提高了。从2023年到现在，政策一轮接一轮往外放，限购、土地、金融、财税都有所调整。但是每一轮的声量都比上一轮短。这些政策的目的都是为了降门槛、放资格、减成本。 可是，从2021年到现在情况不一样了。居民收入累计下降了2.7%，企业收入下降了6.42%。企业收入降速是居民的两倍多，说明工资性收入的修复比想象中更慢。2021年买的房子账面浮亏基本已经吃掉了首付。这些人的购买力就被锁死到20年之后了。 现在上海月均成交量维持在2万左右，但这并不能说明市场很好。头部中介的售转租业务季度增长量达6到7万套，其中大半房源是从待售转为租赁。所以挂牌量下降并不代表真实需求消化增加了多少。 从去年开始，消费驱动力将由政策补贴牵引向内生收入支撑切换。也就是说光靠政策补贴是不够的，还得让消费者主动消费才行。这次沪七条其实也是想推动楼市成交，可是降低买方门槛并不能提升他们支付意愿。 当然对于刚需来说确实没什么影响，但是对于投资者来说他们会考虑更多因素：如果能投资获益他们就愿意买；如果能改善居住他们就会对比现在自己住的房子；如果买了还亏他们就会再等等。其实我也挺佩服马斯克的第一性原理的：想要推动楼市成交就应该提升买房人的支付意愿而不是降低门槛。 马斯克的理论可能也是因为现在消费驱动力主要靠内生收入支撑而不是政策补贴牵引。所以对于投资者来说现在买房还是需要谨慎考虑一下的。不过对于刚需购房者来说可能没什么影响。毕竟还有很多人需要买房嘛。