近期，天津轨道交通集团以国际航运大厦为底层资产的机构间REITs产品上海证券交易所挂牌，标志着天津在机构间REITs领域实现首单落地。此次发行募集资金总额6.04亿元，底层资产为位于天津“小白楼国际航运服务业集聚区”的优质写字楼，建筑面积约6.03万平方米，长期服务航运金融、保险、法律等业态，具备较强的产业集聚和城市商务功能。 问题：在城市建设从增量扩张转向存量提质的背景下，基础设施与公共服务类国有企业普遍面临“资金需求周期长、资产沉淀多、现金流回收慢”的结构性矛盾。轨道交通运营维护、线网更新、站城一体化开发等环节需要持续稳定的资金支持；而传统融资模式在资产负债率、期限匹配和融资成本上约束较多。如何守住风险底线的同时，提高资金使用效率、释放存量资产价值，成为现实课题。 原因：一上，国家层面持续推进盘活存量资产、形成投资良性循环，推动基础设施领域资产证券化工具更好服务实体经济；另一方面，地方国资国企改革进入深化阶段，强调国有资本“做优存量、带动增量”，以市场化、法治化方式提升资产运营能力。国际航运大厦产权结构清晰、租赁现金流相对稳定、资产质量较高，具备开展商业持有型不动产证券化运作的基础。叠加主管部门在合规审查、政策衔接和流程协同上的支持，项目得以较快推进。 影响：从企业层面看，机构间REITs将不动产未来现金流转化为可交易的标准化金融产品，有助于轨道交通集团在不改变主业定位的前提下，打通“资产—资金—再投资”的循环链条，降低对单一融资渠道的依赖，提升期限匹配和资本运作能力。募集资金回笼后，可为轨道交通可持续运营、设施更新改造及有关配套建设提供更灵活的资金支持，促进公益性保障与市场化经营更好协同。 从城市层面看，航运服务业集聚区的楼宇经济与“港产城”融合发展，对专业服务、要素集聚和产业生态有持续需求。以航运全产业链为导向的载体实现资本化运作，有利于提升楼宇运营的规范化水平，引导资金更多流向实体产业与公共服务领域，增强城市功能与产业竞争力。同时，首单落地具有示范意义，为天津运用市场化工具盘活存量资产、优化国资布局提供了可借鉴的样本。 对策：业内人士认为，推动此类产品常态化运行，需要在“资产端、运营端、风控端”同步发力。资产端要坚持优质资产筛选、权属清晰，避免将经营不稳、现金流波动大的资产简单打包；运营端要以优化租户结构与提升服务能力为重点，提高收益的可持续性，并建立可量化、可考核的运营指标体系；风控端要强化信息披露、现金流预测、法律合规与应急机制建设，确保产品运作透明、风险可控。对地方而言，应更完善跨部门协同机制，提高项目储备、评估、申报、落地的标准化水平，在依法合规前提下提升推进效率。 前景：随着存量资产盘活与城市更新进入深水区，机构间REITs等工具有望在保障公共服务与释放资产价值之间发挥更大作用。未来，轨道交通集团如能持续挖掘并培育优质资源，逐步形成“发行—运营—再投”闭环，推动金融创新与产业发展更紧密结合，将有助于把资产优势转化为资本优势，并进一步转化为发展动能。同时，市场也将更加关注底层资产质量、运营能力与现金流稳定性，促使国企提升精细化管理水平，实现从“重建设”向“重运营、重效益、重风险管理”的转型。
REITs作为国际通行的资产证券化工具，盘活存量资产、优化资本配置上具有独特优势。天津轨道交通集团的这次实践，不仅为企业拓展了融资渠道，也为天津推进金融创新、深化国资国企改革提供了支撑。在新发展格局下，更多国有企业可借鉴该经验，通过创新金融工具与运作模式，将存量资产转化为发展动力，更好服务经济高质量发展。