（问题）近两年，商业地产行业承受多重压力：一方面，消费结构调整带来需求分化，不同层级商业体的客流与销售出现明显差异；另一方面，增量开发空间收窄、同质化竞争加剧，行业从“以建为主”转向“以管为要”，对运营能力、品牌招商和持续服务提出更高要求。写字楼市场也经历阶段性波动，宏观经济与产业结构调整的背景下，租赁需求呈现恢复与重构并存的状态。 （原因）华润万象生活管理层在3月30日举行的2025全年业绩发布会上表示，商业地产市场化程度持续提升，行业正逐步摆脱过去对土地与开发收益的依赖，回到以消费场景、品牌经营、租户结构与精细化管理为核心的商业逻辑。主要原因包括三点：其一，居民消费从“规模扩张”转向“品质与体验驱动”，高净值人群对高端服务与高品质商品需求相对稳定，而大众消费更看重性价比与效率；其二，城市商业供给趋于饱和，运营差异化成为决定竞争力的关键；其三，头部企业在招商资源、品牌渠道、数字化运营与管理标准化上优势更突出，为跨区域复制与整合创造条件。 （影响）业绩数据体现出运营能力对商业资产价值的支撑。2025年，华润万象生活实现营收180.22亿元，同比增长5.1%；核心净利润39.5亿元，同比增长13.7%。分板块看，商业航道收入69.06亿元，同比增长10.1%；物业航道收入108.47亿元，同比增长1.1%；生态圈业务收入2.69亿元，同比增长72.2%，多元业务协同的空间深入扩大。 商业运营上，公司年内新开业购物中心14座，期末营项目135个，其中54个项目零售额位居当地市场第一、105个位列当地市场前三。在营购物中心实现零售额2660亿元，同比增长23.7%。结构上，高端奢侈品与重奢项目保持韧性增长，非奢项目增幅更为明显，反映出消费分层下的结构性机会：一端是高端消费相对稳定，另一端是大众消费在更匹配的业态组合与运营提效中释放潜力。 在办公业态上，公司在管物业服务项目233个，在管面积1815万平方米；合约项目250个，合约面积2252万平方米。写字楼出租率提升3.6个百分点至77.2%，全年新租面积27.7万平方米，同比增长19%，显示部分核心城市与产业集聚区域的办公需求出现回暖。业内普遍认为，随着新兴产业与现代服务业发展，写字楼竞争将更强调“区位+产业+服务”的综合能力，单纯依靠价格的竞争方式难以持续。 （对策）面对行业从规模扩张转向精细运营的趋势，华润万象生活提出以“赛道清晰化、规则标准化、资源平台化”提升管理效率与复制能力。一是优化细分赛道，为不同业态建立更清晰的管理规则与运营标准，提高项目从定位、招商到运营的全链条一致性。公司表示已进入奥特莱斯、机场商业等新赛道，意在拓展多场景消费入口，形成更稳健的商业组合。 二是强化重点城市策略，提高一二线城市项目占比，以更高质量的资产与更高黏性的消费人群巩固基本盘；同时择优进入人口规模大、产业集中度较高的三线城市，打造具备“城市头部”竞争力的标杆项目，以分散单一市场波动带来的影响。 三是加快第三方项目拓展与存量盘活。2025年公司购物中心第三方项目聚焦重点城市TOD与潜力城市布局，年内发展12个第三方项目，项目平均建筑面积超10万平方米，其中存量在营或在建项目5个。期末未开业项目72个，其中母公司项目32个、第三方项目40个，为后续规模增长与结构优化提供储备。 （前景）管理层判断，未来行业资源向头部集中的趋势将更明显，品牌运营渠道与平台化能力将推动加速整合，竞争焦点将从“有没有项目”转向“能否把项目做强、做久、做出差异”。在此过程中，精细化管理与标准化运营的重要性将进一步上升，项目定位、客群洞察、租户结构迭代，以及会员体系与数字化能力，可能成为衡量经营韧性的关键指标。 公司将2026年视作新阶段窗口期，计划把握消费场景升级与城市更新带来的机会，以更高质量的增量项目和更高效率的存量运营共同支撑增长。业内人士认为，若宏观经济保持平稳、服务消费与体验消费持续扩容，叠加部分城市商业供给进入调整期，具备强运营、强招商、强组织能力的企业有望获得更多结构性机会。
商业地产从“依赖开发”走向“依赖运营”，意味着从一次性收益回归到持续经营。面对消费分层、供给优化与行业整合加速，企业需要以精细化运营提升效率、以标准化体系增强复制能力，并在扩张上保持审慎，才能在存量竞争中实现更稳健的增长，也为城市商业活力与服务业升级提供支撑。