问题——同为县域城市，为何价格与发展差距巨大 近年来，部分经济活跃地区房价持续走高，此外，一些城市出现“低总价、去化慢”的房地产现象，引发社会关注。以长三角部分县域经济强市为例，产业集聚、人口导入、公共服务完善，住房需求较为稳定；而部分资源型城市和人口外流地区，产业转型压力叠加人口下降，住房需求不足，房价和成交均偏弱。同一国家内部呈现显著分化，核心在于人口、产业与公共资源的再配置，而其背后也与央地财政体制安排及地方发展方式演变密切涉及的。 原因——财政体制调整重塑激励，地方发展方式随之变化 回溯改革开放以来的制度演进，我国在不同阶段通过财政体制改革调动地方积极性、增强国家统筹能力。上世纪80年代实行的财政包干等安排，在一定时期内强化了地方发展动力，地方通过兴办企业、招商引资扩大财源，工业化与城镇化步伐加快。但随着经济快速扩张，宏观调控、区域均衡、重大工程保障等国家层面需求增强，财政体制需要更理顺。 1994年分税制改革确立了较为清晰的中央税、地方税与共享税框架，并通过税收征管体系完善，提升了财政收入的集中度，增强了中央实施宏观调控、推进重大区域战略和应对外部冲击的能力。从国家治理角度看，这个改革为全国统一市场建设、重大公共项目推进提供了更稳固的财力支撑。 与此同时，分税制也带来地方财政运行的新课题：地方承担的教育、医疗、社保、基础设施、城市管理等公共服务与公共产品供给任务较多，但可自由支配财力相对有限；转移支付在增强均衡性的同时，部分资金具有专款专用属性，地方在灵活统筹发展资金上空间不大。基于此，土地要素因具有可操作性强、见效快等特点，成为不少地方补充财力、推动城镇化建设的重要来源，土地出让收入及与之相关的房地产链条一度地方发展中占据较大权重。 影响——房价分化映射人口流动与产业格局，也折射财政约束 从市场规律看，房价的根本支撑在于人口与产业。昆山等地背靠都市圈与产业链集群，制造业和现代服务业吸纳就业能力强，人口持续流入，改善性与新增性住房需求较旺，叠加公共服务供给能力较强，形成价格韧性。反观部分资源型城市或产业单一地区，受资源枯竭、产业竞争力下降、青年人口外流等因素影响，住房需求走弱，即便存量住房充足也难以形成有效成交，价格长期承压。 从地方治理看，当土地出让收入与房地产相关税费在一定时期内成为重要资金来源时，地方在基础设施建设、片区开发、公共服务配套各上更倾向于以“增量扩张”换取财力回流；而当市场下行、土地成交减少时，部分地区财政收支矛盾容易显化，进而影响建设节奏与公共服务扩张能力。由此，房地产不仅是居住市场问题，也与地方财政可持续性、城市发展模式转型紧密相连。 对策——以“事权与财权更匹配”为方向，推动城市发展从土地依赖转向产业与服务 多位业内人士认为，缓解地方财政压力、促进城市均衡发展，需要在制度与发展方式两端同时发力。 一是优化央地财政关系，推动事权与支出责任划分更清晰、财力保障更稳定。通过完善转移支付制度、提高资金使用效率、强化基本公共服务均等化导向，增强地方在教育、医疗、养老等领域的可持续保障能力，减少对一次性土地收入的依赖。 二是加快地方税体系完善与财源培育，增强地方“自我造血”能力。围绕实体经济和新质生产力发展方向，支持先进制造业、战略性新兴产业与现代服务业发展，扩大稳定税基。对人口净流入地区，应更加注重存量提质与公共服务供给；对人口净流出地区，应以产业转型、存量盘活、城市更新为重点，避免盲目扩张。 三是推动房地产发展新模式落地，稳定市场预期。坚持“房住不炒”定位，因城施策优化供给结构，增加保障性住房供给，推进“好房子”建设，提高住房品质与居住服务水平；同时加强地方政府债务风险防控，严控新增隐性债务，促进融资平台市场化转型，形成更稳健的城市建设投融资机制。 前景——城市分化仍将持续，但发展动能将从“卖地扩张”走向“产业竞争” 展望未来，都市圈、城市群仍将是人口和产业集聚的主要承载区，优质公共服务与就业机会将继续影响人口流向，房地产市场也将更多回归供需基本面。随着土地财政边际效应递减、房地产进入存量时代，各地比拼的关键将从土地开发能力转向产业链韧性、创新能力与公共服务水平。对资源型、收缩型城市来说，稳就业、促转型、优服务、盘活存量资产将是更现实的路径；对强县强市来说，提升城市治理精细化水平、保障住房可负担性与公共服务均衡，将成为维护长期竞争力的重要课题。
昆山与鹤岗的发展差异是中国区域经济的生动写照；理解这种差异背后的制度逻辑，不仅有助于把握国家治理规律，也为促进区域协调发展提供了重要启示。在共同富裕目标下，构建更加科学的央地财政关系将成为推动高质量发展的关键课题。