观点网3月20日报道，青岛李沧区那块位于青银高速东侧的LC0301-03地块，在青岛市自然资源和规划局组织的网上拍卖中底价成交。这次交易很直接，因为只有一组买家参与竞拍，没人出价抢地盘，所以溢价率是0%。最终，青岛昌明置业有限公司拿下了这块地，总价还是之前的9.98亿元。这家公司的出资人里有万科，还有中海、越秀、金地和青岛城投。 跟以前的新地不一样，这块地是“再入市”的。早在2017年8月，青岛万科房地产有限公司就以37.9亿元的高价，把李沧区青银高速东侧三块捆绑地块买了下来，那时候这三块地的总面积超过50万平方米。现在要转手的LC0301-03，就是当时的4362-01地块。那时候这地块规划是纯商业用途，另外两宗是住宅和综合用地。当时要求拿地的公司不仅要盖学校和幼儿园，还要招金融机构总部和世界500强企业入驻，还得自己持有一定规模的物业并交税。这么多附加条件让开发门槛变得很高。虽然万科最终花了37.9亿元拿下项目，并找来中海、金地、越秀和青岛城投一起搞开发，但项目推进不顺。住宅部分先盖起来了，可那宗纯商业的4362-01地块一直没动静，进度拖得很久。 这次重启从出让条件看变了不少。2月28日青岛市自然资源和规划局发布公告，把这块地正式重新挂牌出让。地块性质从原来的“商业商务用地”改成了“二类居住用地”，还给里面增加了教育、医疗和养老等公共服务设施。容积率也从之前的3.57降到了2.5。这块地的位置在青银高速东、石牛山路西、枣山路北、九水路南，占地面积约44320.7平方米，规划建筑面积约11.08万平方米。文件里要求项目得建社区服务站和托育设施还有配套商业，盖好后都得交给政府用。 周边的环境挺好的，靠近既有住宅区和森林公园资源。教育医疗等配套也在慢慢完善。按照新规划的容积率和体量来算，这项目以后盖的应该是中高层住宅。你会发现价格结构也变了：调规前的起始总价是11.87亿元，楼面价是7500元/平方米；调整后的起始总价降到了9.98亿元，但楼面价却提高到了9010元/平方米。这么一算就是总价便宜了些，但单位土地成本变贵了。 这次万科能再回来拿这块地也不意外。他们之前就在这个片区开发过，对情况比较熟悉。现在商业部分被剥离出去了，容积率降了下来开发压力小多了；总价也在可控范围内；配建要求还有但周期变短了。在这种情况下他们又出现了竞买名单里。 对于万科来说这是个不错的选择：既把以前的历史项目接上了；又是在已经熟悉的开发环境里做事；相比去陌生的地方重新开始风险更小。现在各地都在鼓励盖改善型住房尤其是核心城市好地段通过调整用地性质提升产品品质这次“商改住”也是这种政策导向的结果。