美国住房市场正面临严峻挑战。高房价叠加借贷成本长期偏高，使普通家庭的购房负担持续加重，也成为影响特朗普政府支持率的因素之一。为缓解该局面，特朗普政府采取了一项非常规做法——不经由传统的货币政策路径，而是通过行政力量直接介入抵押贷款市场。上周四，特朗普下令联邦住房金融局要求房利美和房地美两家政府支持企业购买2000亿美元的抵押贷款支持证券。联邦住房金融局局长威廉·普尔特随后表示，首批30亿美元购债计划已启动。此举的背景是，美联储目前仍持有超过2万亿美元的抵押贷款支持证券，这是金融危机和新冠疫情期间为刺激经济而累积的存量。自2022年以来，美联储以每月150亿至170亿美元的节奏缩减持仓，这类缩表操作对市场形成一定反向压力，限制了抵押贷款利率深入下行空间。财政部长贝森特在解释政府举措时指出，美联储每月约有150亿美元的抵押贷款支持证券到期后不再续作，客观上收紧了涉及的市场的需求与流动性。政府希望通过房利美和房地美的购买来补上这部分需求缺口，使购买规模大体与美联储缩减速度相匹配。该政策的短期市场反应较为明显。数据提供商Mortgage News Daily统计显示，上周五上午，美国30年期固定住房抵押贷款平均利率降至5.99%，较前一日的6.21%下降22个基点，创2023年2月以来新低。这也是近三年来30年期抵押贷款利率首次跌破6%关口。从机制看，利率下行主要来自抵押贷款利差收窄。Realtor.com高级经济学家Joel Berner表示，上周五10年期美债收益率与前一天基本持平，因此此轮变化主要是利差变化所致。Regan Capital分析师Skyler Weinand的数据显示，特朗普发布公告后的18至20小时内，抵押贷款利差从上周四的1.15%快速收窄至上周五的0.95%。房利美和房地美以自有资产负债表进行购债，未必会直接拉低抵押贷款利率，但可能通过压缩其证券相对美债的利差，间接带来融资成本下降。这两家机构通过从银行及其他放贷机构购买贷款、打包成证券出售给投资者，为住房信贷提供支持；购入贷款也能为放贷机构腾出资产负债表空间，推动其继续发放新贷款。约翰·伯恩斯研究咨询公司研究主管Rick Palacios Jr.认为，2026年可能成为自2022年以来首个在房地产春季旺季期间，二手房买家也能以“5”字头利率办理30年期贷款的年份，显示相关效果或有延续空间。尽管如此，这一非常规举措也引发市场质疑。美国投资界不少人士担心“特朗普版QE”的长期影响，尤其是行政干预再次触发对美联储独立性的讨论。按惯例，宏观层面的利率调控主要由美联储负责；政府绕过独立央行，直接对抵押贷款市场施加影响，在美国并不常见，也使政策边界与制度安排受到更多审视。
住房问题牵动民生，也考验政策取舍。用金融手段缓解短期压力可以理解，但更关键的是在规则透明、边界清晰的框架内推进结构性改革，让市场在稳定预期中逐步回归平衡。只有把降低融资成本与扩大有效供给、完善保障体系同步推进，住房可负担性才可能获得更可持续的改善空间。