保利大都汇凭借12500元/平米的价格把金水北搅得沸沸扬扬，给购房者扔出了个大难题：这最便宜的四房到底是捡漏还是深坑？ 回想起这一周的市场震动，主要原因有三点：一是很多买房的人对保利在金水北的价格记忆还停留在1万56甚至1万78、2万的过去；二是大家总觉得小高层比高层好，理应更贵；三是那些嚷嚷着要捡漏的人，面对如此低的价格到底能不能下手？ 保利大都汇项目位于连霍高速和中州大道的西南角，是刘庄城改项目里最大、最方正的一块地。现在被大家疯传的148㎡、12XXX价格，对应的是3号楼。这栋楼就在南侧第一排，靠着宏康路和小区南门。 到底是真降价还是假降价？答案是真降了。不过降价幅度并没有大家想的那么夸张，年前148㎡的户型成交价在210万左右，换算下来大约14189元/㎡，算下来实际只便宜了大约1000元/㎡。 那么这次的特价到底值不值得买？这得结合整个项目的前世今生和市场变化来看。保利在金水北搞了个超级大的城改项目，涉及刘庄、柳林和杓袁三个地方，体量非常大。保利大都汇作为刘庄城改的第一期，占地118.9亩，容积率3.19，共规划22栋小高层住宅、1栋人才公寓和1个幼儿园，精装修交付，按原计划要在2025年7月交房。 我们把时间线拉长来看：这块地确实是个超大社区，目前还有4栋楼没建好。整个销售周期横跨2022到2026年，算起来已经卖到第五个年头了。这五年时间里市场变化太大了：2022年到2025年郑州楼市经历了深度调整；2024到2025年产品进入快速迭代期；2023年12月越秀天悦江湾入市后，那种“大门会所下沉庭院高赠送”的模式对金水北冲击不小；2025年四代宅又要给市场来一次大洗牌。而等到2026年交房时，保利大都汇手里拿的还是2022年的旧产品，无论是大门、会所、景观还是车库都远远落后于现在的主流标准。 现在这个项目的竞争力每个月都在下降。大门在周边次新房里算是中等水平，但比起现在流行的那种一体化城市门廊还是差不少。进西门后没有下沉式庭院，只有个小水系景观主题。小区新是新的，但铺装看着还行。地下车库也不是最新的星空顶那种吊装标准比较普通。 户型上保利也没啥新意，没有阳台、露台和设备平台这些赠送空间。单算得房率，保利148㎡的套内面积甚至还不如越秀金水云启129㎡四房的大。 所以综合来看：这个项目最大的优点是小高层、精装修和总价便宜；最大的劣势是建标落后、大门不够气派、景观差、没下沉庭院和会所配套，还有就是学校问题和周边环境差。 最后总结一下：算一算套内面积和产品配置就知道保利的价格优势并不像表面看起来那么大；去现场感受一下周边的城市界面很有必要；小学还没建好学区还不稳当；如果家里有人接送特别方便的话可以考虑。 现在2026年小阳春来了市场上买房的人特别多，售楼部的报价可能会乱得一塌糊涂。特别给大家准备了一份[郑州新房成交底价表]，可以拿出来对比一下价格。要是实际成交价比底价高太多，那多半是被忽悠了要上当的。