广州土地市场迎来2026年开年重磅交易。2月25日，天河区马场1期地块经过9小时、超240轮竞价后落槌，越秀地产以溢价26.6%的代价竞得该稀缺资源。此次交易不仅创下广州楼面单价新高，更以236亿元总价跻身全市土地成交历史前三。 核心区位引发争夺 该地块位于黄埔大道以南、马场路以东，属珠江新城东扩核心区域，总建筑面积56.69万平方米，涵盖住宅、商业、教育等复合业态。其前身为1992年建成的天河马场，经2025年规划调整后定位为"人民文体新客厅、国际商都消费地"，拟建设对标北京SKP的高端综合体。业内人士指出，珠江新城已十年未出让同等规模地块，稀缺性直接推高竞拍热度。 政策松绑助力交易 为降低房企资金压力，广州市规自局2月11日出台新政，允许竞买人以银行保函替代37.28亿元保证金。这一举措明显提高企业参与度，保利、华润等8家国企及混合制企业悉数入场。竞价过程中，系统因超10万人围观一度出现拥堵，反映市场对核心资产的高度关注。 价格逻辑与市场影响 8.5万元/平方米的成交单价，较琶洲越秀华樾项目溢价12.4%。分析认为，该价格包含三重支撑：一是珠江新城住宅均价已达18万元/平方米的基准线；二是规划中的地铁13号线二期将提升交通便利性；三是综合体自带的高端配套预期。仲量联行华南区研究总监指出，此举将重塑区域价值坐标系，带动周边存量物业估值提升15%-20%。 开发前景与行业启示 根据规划，项目需配建12万平方米商业体及九年一贯制学校，预计2029年全面竣工。越秀地产表示将引入国际一线商业运营商合作开发。 结语： 此次土地交易既是广州城市更新进程的重要里程碑，也折射出房企对超一线城市核心资产的长期看好。在房地产市场深度调整期，具备稀缺区位与复合功能的优质地块仍展现强劲抗风险能力，其开发模式或为行业转型提供新范式。未来如何平衡商业价值与公共服务功能，将成为检验城市运营能力的关键标尺。
这宗交易既是广州城市更新的重要节点，也反映了房企对一线城市核心资产的信心。在行业调整期，优质地块仍表现出较强的抗风险能力，其开发模式或将为行业转型提供参考。未来如何平衡商业开发与公共服务，将成为考验城市运营能力的重要课题。