咱把时间拨到2024年1月份，国家统计局这就公布了70个大中城市商品房销售价格的变动情况，上海这数据挺亮眼，新建商品住宅的销售价格同比涨了4.8%，排在前面挺显眼。这可不仅仅是几个数字这么简单，它背后反映出的是上海在复杂的环境下还能保持的韧性和结构性特点。 不过呢，更让人留意的是二手房市场这块儿。大家都把它当成房地产市场的“压舱石”，最近它可没闲着，发生了不少小变化，让市场基础更稳了，大家心里也踏实不少。数据显示，上海二手住宅价格环比降幅连续两个月在收窄。这事儿可不是一个人在战斗，它跟市场上的交易变得活跃、供需关系动态调整有着千丝万缕的联系。我去了几家品牌的房产经纪机构打听了下情况，从2023年11月下旬开始，看房量和咨询量都比之前温和地涨了点。特别是总价控制在一定范围内的中小户型房源，买卖双方商量价格的空间小了点，交易也更快达成了。 市场上的这些买卖行为一活跃起来，成交量也就跟着变化了。拿普陀区万里板块来说吧，部分中介门店反馈说去年12月的二手房带看量和签约量比去年第三季度低的时候好了不少。成交量这一积攒起来啊，就给价格稳住提供了底气。价格变动幅度缩小了点也说明大家经过一段时间的磨合找着了一个更合理的平衡点，那种盲目降价或者追高的行为变少了，定价开始变得理性。 支撑价格预期稳定还有一个关键因素就是挂牌房源这一头发生了调整。我查了查房产信息平台和行业机构的调研数据发现，2023年底上海二手房新增挂牌量相比2023年8月那个优化政策出来时候的高点少了好几万套呢。就拿万里街道那个区域来说吧，去年12月的在售挂牌房源量比去年三季度少了大概15%。挂牌量这一下就缓解了之前供给太集中给人心里带来的压力，也修复了市场情绪，让供需能在新的水平上重新平衡一下。 咱们再来看看成交结构这事儿。面积在90平方米以下的中小户型房源最近在价格调整中表现得就比较稳当，环比降幅最轻微。业内的人觉得这主要是因为这些房子通常租出去能赚得回来钱（租售比高），而且更容易被那些刚需或者想换个大房子自住的人接受，它们的需求底子打得好。最近也有声音担心上海首批限售五年的房子要解禁入市了，怕这会给市场造成新的冲击。 回想一下2021年的情况吧。那时候上海在卖新房的时候搞了个积分排序制度，那些特别抢手的项目就被纳入了五年限售的范围。我从相关部门和市场机构那里听说了个大概数字：根据这些房子什么时候上市的时间来推算一下啊，2024年符合解禁条件的房子总共有3万套左右呢。不过关键的是买这些房子的人大多是为了自己住才买的呀！投资或者投机买房的占比特别低！所以就算限售到期了啊！大部分还是会继续被主人用来住着！真正能变成二手房流通出来的数量根本没有那么多！ 初步算下来啊！这批解禁的房子进入流通市场的数量跟整个上海每月卖的二手房数量以及现在挂出来卖的房子总量比起来实在是太小啦！根本就撼动不了现在市场的供需基本面！ 总的来说吧！现在上海二手房市场的价格和成交量变化啊！是前面一系列稳楼市的政策发挥作用的结果！也是市场需求慢慢攒起来的功劳！更是因为供给端自己在调整和参与者心理稳当了！市场现在已经不太看重价格涨跌来论好坏了！ 它开始更关注成交量和价格是不是匹配得好、供需是不是配合得上、结构稳不稳这些东西了！上海房地产市场特别是二手房这块儿最近的表现啊！传递出内部调整挺深、自己修复能力挺强的积极信号！价格降得慢了、买卖多了这些都在说明大家心里不慌了、定价也更理性了！ 面对这次限售房源解禁这件事儿吧！市场也展现出了很强的消化能力和理性认知！长远来看啊！房地产市场能不能平稳健康地发展归根结底还是要看城市本身的竞争力、能不能吸引人来工作生活还有老百姓实实在在的居住需求是不是牢固支撑着呢！ 上海的楼市在波动中表现出来的韧性正是这座城市经济底子厚、一直往好在住方面努力的具体体现啊！未来市场稳不稳还得继续盯着宏观政策怎么导向、老百姓有没有信心还有供需结构咋变呢！