问题——乡村全面振兴与城乡要素流动加快背景下，农村宅基地和农房的资产属性日益凸显，部分地区出现以“买房”“租房”为名变相买卖宅基地、违规圈占集体土地等苗头；此类行为既可能侵害农民合法权益，也易诱发土地、建设、金融等领域风险，冲击农村基本经营制度与乡村治理秩序。 原因——一上，城乡居民对乡村居住、养老、旅居等需求增长，推动农房租赁与闲置资产利用升温；另一方面，个别主体借政策信息不对称、监管薄弱环节，通过虚假合同、长期租赁“以租代购”、委托持有等方式规避限制，甚至将集体经营性建设用地入市与商品住房开发混为一谈，形成违规套利空间。此外，一些村集体在资源盘活过程中缺乏规范的资产运营与收益分配机制，也容易被外部资本不当裹挟。 影响——从短期看，违规购置宅基地和农房可能推高局部地区价格，挤压本集体成员的居住保障空间；从中长期看，若任由“资本下乡”异化为“资本圈地”，将弱化农民作为土地权益主体的地位，导致收益外流、纠纷增多，进而影响农村社会稳定与乡村振兴的可持续性。更重要的是，若集体经营性建设用地入市被用于商品住房开发，易突破用途管制与规划约束，偏离入市改革“服务产业、壮大集体、惠及农民”的制度初衷。 对策——发布会上，祝卫东强调要守牢底线红线，传递出明确政策信号：其一，严格用途管制，坚决禁止将农村集体经营性建设用地入市用于建设商品住房，防止以改革之名行房地产化之实；其二，依法从严整治违法违规购买农房和宅基地行为，强化对合同文本、资金流向、实际占有使用等关键环节的穿透式监管，形成“发现一处、查处一处、纠正一处”的高压态势；其三，推进农房租赁规范管理，完善登记备案、合同示范文本、租赁期限与用途约定等制度安排，既满足合理居住与经营需求，又防止借租赁之名固化、变相转移宅基地资格权。 在严监管的同时，政策着力点也指向“疏堵结合、以用促治”。祝卫东表示，检验农村工作成效的重要尺度之一，是看农民收入是否持续增长。围绕今年中央一号文件部署，有关部门将把促进农民增收摆在突出位置，打出政策“组合拳”：依法盘活用好农村闲置土地和房屋，因地制宜发展壮大新型农村集体经济，充分运用农村集体产权制度改革成果，加快形成产权边界清晰、运营规则透明、收益分配合理的机制，增加农民集体资产收益；同时，开展农村集体经营性建设用地入市，在规则框架内赋予农民更加充分的财产权益，为拓宽财产性收入创造条件。 前景——业内认为，随着乡村全面振兴加快，农村资源资产将进入从“沉睡”到“规范激活”的新阶段。下一步政策取向将更强调两条主线并行：一是对宅基地资格权、集体土地用途、交易行为持续强化制度刚性，坚决遏制投机性、侵占性行为；二是通过完善集体经济组织治理、提升资产运营能力、健全收益分配和风险防控机制，把资源要素转化为稳定、可持续的收益来源。可以预期，随着规范治理与制度供给同步推进，农村要素流动将更有序，农民增收渠道将更宽，乡村产业发展与民生改善也将获得更坚实的制度支撑。
规范农村土地管理既需要严格监管，也要注重盘活资源。随着治理体系优化，农村要素流动将更加有序，为乡村振兴提供有力支撑。