问题：随着城市发展从增量扩张转向存量提质，部分地区仍面临老旧街区功能衰退、公共服务供给不均、闲置资产长期沉睡、空间联通不畅等挑战。一些老旧小区基础设施老化，停车与适老设施不足，影响居民日常生活；部分厂区、街区因产业更迭出现低效利用，制约城市活力释放。同时，群众对体育休闲、文化消费、便捷出行等品质化需求持续提升，推动城市治理从“有没有”转向“好不好”。 原因：一方面，城镇化进入新阶段，土地与资源约束加大，依靠大规模新增建设的空间有限，提高既有空间效率成为必然选择。另一方面，消费升级与服务业集聚对城市功能提出更高要求，商业、文旅、社区服务需要更强的空间承载能力与更合理的组织方式。再者，城市更新涉及多主体、多环节，资金平衡、利益协调、规划衔接难度较高，需要通过制度供给和项目化推进提升实施效率与治理能力。 影响：城市更新不只是“修旧如旧”或“翻新改造”，更关系到产业优化、公共服务完善和治理方式升级。以郑州为例，当地公示新增城市更新项目，围绕商都历史文化片区等重点区域推进文商旅融合街区建设，有助于在保护城市文脉的基础上导入新业态，增强消费吸引力与就业承载力，实现形象提升与功能再造同步。重庆启动新一轮城市更新三年行动，强调盘活闲置资源并导入生活、消费、文旅、创业等新场景；观音桥商圈加紧建设4.1公里空中连廊，串联周边商业体，既改善步行系统与人流组织，也有望带动客流集聚、提升公共空间品质。河北提出提质扩容体育公园、更新维护健身路径，指向公共服务补短板与健康城市建设。大连建立动态项目库，计划实施老旧小区改造超100万平方米，体现以清单化、滚动化方式提升项目成熟度与落地效率。天津出台城市更新条例，从法规层面明确方向与边界，为老旧街区、老旧厂区等更新提供更稳定的制度预期。 对策：从当前实践看，推进城市更新需要更突出系统思维与民生导向。一是坚持规划引领、分区分类施策：历史文化片区重在保护利用与风貌管控；老旧小区聚焦基础设施、适老化与公共服务补齐；商圈更新突出交通组织、慢行系统与公共空间品质。二是强化存量资产盘活与资金平衡机制，探索“更新+运营”模式，通过业态导入、租赁运营、特许经营等形成可持续现金流，避免“改完就散”。三是以居民需求为中心完善参与机制，推进社区协商、信息公开与全过程监督，让“改什么、怎么改”更贴近群众关切。四是健全法规与标准体系，明确更新程序、权责边界以及质量安全、消防等底线要求，提高审批与实施的透明度和规范性。五是推动数字化、精细化治理与项目库管理，通过动态项目库、绩效评估和“成熟一批推进一批”，降低不确定性与协同成本。 前景：面向“十五五”，城市更新预计将从单体改造继续走向片区综合更新与功能重塑，更强调以人为本、绿色低碳和韧性安全。随着各地将公共服务、文化保护、消费升级与产业培育纳入更新目标，城市空间将更注重步行友好、公共空间共享与复合利用；制度层面也将持续完善，为多主体协作和长期运营提供更清晰的规则支撑。可以预期，城市更新将成为稳投资、扩内需的重要抓手之一，也将成为提升治理效能、推动共同富裕在城市层面落地的重要载体。
城市更新既关乎民生，也关乎发展。在新型城镇化背景下，如何在历史保护与现代需求、经济效益与社会价值之间取得平衡，考验城市治理能力。未来需要建立更科学的评估体系，让更新成果转化为群众可感可及的获得感与幸福感，为城市可持续发展提供更持久的动力。