近期杭州二手酒店式公寓市场出现异常交易现象。
拱墅区某运河地铁站公寓在拍卖平台宣称"年回报率达21%"，引发30人竞拍、上百次出价，最终55.2万元成交的37平方米公寓，实际回报率仅5.8%。
经核实，所谓高回报率系以16.8万元起拍价计算的虚假宣传。
深入调查显示，当前市场热销的二手公寓普遍存在大幅贬值现象。
以运河万科中心为例，2021年115万元购入的公寓现拍卖价仅55万元；新杭商务中心一套137万元购入的商住房，近期48.5万元成交，贬值幅度达60%。
中介机构透露，目前挂牌房源多为"割肉"抛售，业主实际亏损普遍超过50%。
市场异常活跃背后存在多重诱因。
首先，总价门槛降低至60万元以下，吸引中小投资者入场；其次，亏损交易规避了20%的增值税，仅需缴纳3%契税，降低交易成本；再者，表面6%左右的租金回报率，相较其他投资渠道更具吸引力。
据阿里资产平台数据，2026年首月杭州公寓类商拍成交56套，其中40套竞价超50次。
然而专业机构指出，当前市场繁荣存在明显泡沫。
杭州贝壳研究院监测显示，2025年非住宅二手房成交占比虽上升1.3个百分点，但租金水平整体下行，全年租房量增长20.6%的同时租金持续下调。
上官剑院长强调："高回报率需结合空置率综合评估，部分区域公寓空置期可能长达数月。
" 市场风险已现端倪。
运河万科中心在售5套、出租15套的供需比，反映出租金压力；中介托管租金较自主出租低10%-20%，进一步压缩收益空间。
更值得警惕的是，部分拍卖平台通过计算方式误导投资者，将起拍价而非成交价作为回报率基数，涉嫌虚假宣传。
业内人士建议，投资者应建立全面评估体系：一要核实真实历史交易价格，二要考虑物业费、空置期等隐性成本，三要关注区域发展规划对租金的影响。
监管部门需加强拍卖信息审核，遏制误导性宣传。
未来随着保障性租赁住房供应增加，商业公寓租金或面临进一步下行压力。
房地产投资的本质是对风险与收益的权衡。
低总价并不等于低风险，“高回报”更不能只看宣传口径和短期热度。
把账算到每一项成本、把预期落在可持续租金上、把风险放进空置与波动的情景里，才能让决策更接近真实，也更经得起周期考验。