香港工商铺市场正步入新一轮上升周期。根据中原地产研究部数据，2026年首两个月工商铺买卖合约登记共723宗，环比上升11.4%，这个增长态势延续了去年以来的市场复苏动能。 从市场基本面看，多重利好因素共同推动了工商铺交投的回暖。港股市场的回升增强了投资者信心，利率见顶回落释放了融资压力，这些宏观条件为商业地产市场创造了相对有利环境。此外，经过前期的深度调整，工商铺物业价格已从高位下跌超过五成，这种价格回归使得大量用家和投资者看到了入市机会，笋盘效应逐步显现。 从细分市场看，三类物业表现分化明显。写字楼领跑市场，首两月录得161宗交易，同比增幅达28.8%，成为推动整体市场增长的主要动力。这一强劲表现源于2024年基数较低，加之部分商厦价格已调整至特点是吸引力的水平，激发了市场的补偿性需求。商铺市场也有所改善，交易宗数增长21%至190宗。工业物业增速相对温和，首两月录372宗，同比增长1.4%，反映出该板块市场需求相对稳定。 不容忽视的是，虽然交易宗数增长明显，但交易总值反而下降45.1%至62.43亿港元。这一现象反映出市场结构的重要变化：大额交易明显减少，市场缺乏超过五亿港元的大宗成交，交易更多集中在中小型物业。这表明当前市场的复苏主要由中小投资者和用家驱动，而非机构大宗交易。 回顾2025年全年数据，工商铺市场已实现明显反弹。全年共录4461宗交易（扣除五亿港元以上内部转让），总值615.33亿港元，较2024年分别增长30.4%和23.7%。这是继2021年以来的最强表现，标志着工商铺市场已走出连续三年的下行周期。 写字楼市场的复苏尤为突出。2025年写字楼交易宗数达1071宗，同比增长65%，交易金额达283.04亿港元，同比增长82.6%。这一强劲增长既反映了市场需求的释放，也表明了大额交易的贡献。全年13宗五亿港元以上的大额工商铺交易中，写字楼占9宗，其中5宗更是超过10亿港元。港交所以56.5亿港元购入中环交易广场1期商业楼面，香港城市大学以19.6亿港元购入九龙塘又一城写字楼，这些标志性交易充分体现了机构对优质写字楼资产的持续看好。 工业物业市场保持稳健增长。2025年工业物业交易宗数达280宗，同比增长25.6%，交易金额165.06亿港元，同比增长4.9%。虽然金额增幅不如宗数增幅，但反映出该板块交易更加活跃，市场参与度提升。太古漆厂以6.63亿港元成功出售，新买家为北美基金和本地建筑企业，显示出工业物业对国际资本和本地企业的吸引力。 商铺市场则呈现量升价跌。2025年商铺交易宗数达1110宗，同比增长16.2%，但交易金额为167.24亿港元，同比下跌9.6%。这一现象主要源于前年荃湾大型商场交易的高基数效应，但也反映出中小商铺交易活跃度的提升。 展望全年，业界普遍看好工商铺市场前景。中原地产预计2026年全年工商铺交易将增长约一成，达到近五千宗水平，三类物业宗数均有望向上发展。其中写字楼升势最为看好，有望继续领跑市场。这一预期基于几个关键因素：一是宏观经济环保政策的逐步明朗，二是利率环境的相对稳定，三是市场参与者对优质物业资产的持续需求。
工商铺市场回暖是资金面改善预期的结果，也是价格调整后的自我修复。未来市场能否实现价值重估，取决于经济基本面、利率环境与资本市场的协同发展，以及存量空间的盘活利用。只有交易活跃与经营改善形成良性循环，复苏才能更具持续性。