杭州高端住宅市场这回算是彻底分化了，特别是那些搞叠墅的，定价路子都不一样。把目光转到杭州主城区的安琪儿板块，这里刚出来个“锦上万象府”项目。你看这首批叠墅房源都拿到预售证了，一共24套，全在3号楼和4号楼。这些叠墅设计是上中下三叠那种，面积从283平米到340平米不等。你再瞅瞅备案均价，每平米84600元。这么算下来，单套总价得在1895万元到3590万元之间晃悠。这价格要是跟旁边的“元起观潮府”比起来，“锦上万象府”明显走了个“性价比”路线。“元起观潮府”的叠墅均价每平米9.66万元，两者一对比差距有1万元。 业内普遍觉得，这就是拿地成本不一样的缘故。“元起观潮府”那块地当年拍卖的时候溢价老高了，楼面价早就超过每平米5万元，大家都叫它“地王”。相对而言，“锦上万象府”拿地没那么贵，所以定价的余地就大了。咱再往远处看看，杭州主城区的不限价叠墅也是五花八门。比如钱江新城二期的“天澜传序府”，去年12月开盘均价每平米80600元，结果卖得还挺快。这说明只要总价在合理范围内，稀缺的高端改善房还是有人愿意掏腰包的。 回想一下“锦上万象府”之前卖高层的那事儿，那是真火爆。去年年中两次开盘均价每平米6.66万元，中签率都不到20%，选房那天直接被抢光了。这次叠墅出来走的也是这个路子，显然想趁热打铁接着火一把。项目方特意强调过北面靠着运河支流有一线水景；外面的墙面上也是用了大量弧形玻璃和石材线条，看着挺有艺术感。 不过现在的市场跟去年不太一样了。虽说核心区的好房子还是能吸引点人眼光，但整个楼市都在深度调整呢。买房人现在对高价物业变得特别谨慎，不光看地段和产品好不好，更要看值不值、以后有没有升值空间。这种背景下，“锦上万象府”贴市的定价既可以说是主动适应市场的务实办法，想靠价格优势打动客户；也能理解成在竞争激烈的时候给自己留点面子。 这个项目用低于同板块标杆的价格入市，其实就是杭州高端住宅阶段性分化的一个缩影。它清楚地告诉咱们一个道理：在“房住不炒”的大前提下，光靠想象的预期或者卖概念已经很难撑起高房价了。得看土地成本合不合理、产品定位准不准还有定的价格符不符合市场能承受的力度才行。这批叠墅到底能卖多少套？这事儿不光关系到这个项目能不能做成事；也是我们去琢磨杭州高端改善型住宅市场需求到底有多硬、大家能接受多高的价、还有以后怎么走的一个现实样本呢。