问题：整体仍处调整期，结构性分化更趋明显 从最新数据看，2025年12月70个大中城市商品住宅销售价格环比仍以下行为主，同比降幅继续扩大，显示市场总体仍处于修复与再平衡阶段。分城市层级看，一线城市新建商品住宅价格环比下降0.3%，跌幅较上月收窄；二、三线城市新房环比均下降0.4%。二手住宅方面，一线城市环比下降0.9%，跌幅同样收窄，而二、三线城市环比降幅略有扩大。整体呈现“总量承压、分化加深”的特征：一线城市率先出现边际改善迹象，部分热点城市改善性需求支撑下韧性更强，但全国范围内二手房仍处于较深调整过程中。 原因：成交回升带动价格边际修复，需求结构与预期变化是关键 一是交易活跃度回升对价格形成支撑。年底出现较明显的“翘尾”行情，尤其二手房交易回暖更为突出，成交环比增幅较快，使价格下行压力有所缓解。交易往往领先于价格企稳，成交改善意味着供需匹配边际优化，也让市场对短期底部的判断更趋一致。 二是改善性需求释放增强市场韧性。以上海为例，新房价格环比上涨0.2%、同比上涨4.8%，成为一线城市中表现更突出的城市。机构分析认为，大户型等改善型产品销售较好，反映出居民居住品质升级需求仍有稳定支撑。在人口与产业集聚度高、公共服务资源更集中的城市，改善性需求通常更具持续性。 三是预期修复带来供给端心态变化。部分一线城市二手房市场自11月以来交易趋于活跃，叠加学区等阶段性需求以及“价格接近底部”的判断，部分业主对预期作出调整，挂牌节奏与定价策略更趋理性。一些城市出现“恐慌性挂牌减少、议价空间收窄”等变化，往往是市场由快速下行转向筑底的信号。 四是政策效应逐步显现。2025年12月以来，稳市场导向继续明确，主管部门在税收政策、信贷环境、购房门槛诸上优化调整，叠加各地因城施策的首付比例、房贷利率等措施，有助于降低交易成本、稳定居民预期，为需求释放创造条件。 影响：一线率先企稳有示范效应，但二手房同比压力仍需正视 短期看，一线城市环比跌幅收窄有助于稳定市场预期、减少观望，对全国市场具有一定风向标意义。若市场形成“成交—预期—价格”的正向循环，家装、家居、物业服务等有关行业需求也可能随之改善。 但同比指标仍反映出调整的深度与惯性。一线城市二手住宅价格同比下降7.0%，且降幅扩大，说明此前的价格回落仍消化；二、三线城市二手房同比降幅同样较大，库存、人口流动与收入预期等因素仍制约修复。若二手房价格与交易量不能持续改善，居民资产负债表修复与消费信心回升可能受到影响，市场筑底仍需时间。 对策：坚持“稳预期、促交易、防风险”，推动供需两端协同发力 其一，巩固政策连续性与稳定性。稳定市场的关键在稳定预期，政策调整应保持节奏和透明度，避免频繁摇摆加重观望。对刚性与改善性需求，可通过降低交易税费、优化信贷支持等方式进一步减负，提高合理住房需求的可及性。 其二，突出因城施策与精细化管理。不同城市在人口结构、产业基础、库存水平上差异明显，应区分城市层级与板块冷热，精准匹配调控力度：热点城市着力稳预期、防大起大落；库存压力较大的城市则需通过供给结构调整、保障性住房与商品房统筹等方式改善供求关系。 其三，推动供给侧向“好房子、好服务”转型。改善性需求上升背景下，产品品质、交付能力与配套服务将成为竞争关键。完善项目融资与交付保障机制，强化预售资金监管与风险处置，有助于稳住购房者信心，带动交易恢复。 其四，促进二手房市场更顺畅流通。二手房是换房链条的关键环节，流通顺畅有助于释放改善型需求。可在信息透明、经纪服务规范、交易流程便利化等上持续完善，降低换房成本，提高市场效率。 前景：筑底态势有望延续，2026年回暖窗口期仍取决于多重变量 综合来看，一线城市率先出现环比改善，叠加政策组合拳落地，为市场筑底提供支撑。若后续成交保持温和回升、居民收入与就业预期趋稳、金融环境维持合理宽松，市场有望在2026年前后出现更清晰的回暖信号，并可能迎来季节性回升的“窗口期”。同时也应看到，二手房仍在调整阶段，部分城市库存与需求不足的矛盾仍存，市场修复更可能呈现“分化回暖、渐进修复”的路径，难以一蹴而就。
房价企稳不是终点，而是市场重新平衡的开始。当前一线城市房价环比跌幅收窄、二手房交易活跃度提升，表明市场正从过度调整走向更理性的状态。此变化既来自政策支持，也来自市场参与者预期的再校准。在“着力稳定房地产市场”的政策导向下，房地产市场有望逐步走出低迷，推动供需关系走向新的均衡。但也要看到，同比数据仍显示压力，调整尚未结束。只有在政策持续发力、市场信心稳步修复的基础上，才能推动房地产市场实现更健康、可持续的稳定发展。