问题——核心区“黄金地段”长期低效利用，与城市功能升级不匹配。位于天河区的马场（一期）地块正式挂牌出让，挂牌起始价186.44亿元。该地块总用地面积约19.45万平方米（出让宗地面积约17.40万平方米），处于珠江新城、琶洲CBD与广州国际金融城的几何中心。其区位决定了，土地利用效率不仅关系单一项目收益，更直接影响广州CBD核心区功能完善、空间品质与公共服务承载。此前赛马场停止运营后，地块逐步转为汽车、家居、餐饮等经营场所——虽维持一定商业人气——但与核心区对高端产业、公共空间和综合服务的需求仍有明显差距。 原因——历史用途更迭叠加发展模式转换，推动存量提质。广州赛马场始建于1992年，曾作为经营性赛马赛事用地，属于特定阶段的产业与消费形态。随着城市发展阶段变化、消费升级以及中心城区建设强度提升，单一或碎片化业态产出强度、空间组织与公共属性上已难匹配新需求。同时，超大城市土地资源日趋紧张，依靠外延扩张获取建设用地的空间不断收窄，中心区低效存量对高质量发展的约束更为突出。马场地块的转型，正是广州加快从“增量开发”转向“存量优化”的现实体现。 影响——从城市空间、产业组织到民生体验的多维重塑。其一，空间结构层面，马场地块位于多中心CBD联动的关键节点，若实现高质量再开发，有望加强珠江新城与琶洲、金融城之间的联系，提升核心区整体通达性与连续性。其二，公共服务层面，规划提出建设超过10公顷的城央开放空间，并形成贯通南北、连接东西的生态文化廊道，有助于补足中心城区高品质公共空间供给，提升宜居性与韧性。其三，经济与产业层面，通过引入数字办公、未来社区、智慧运动等功能，并叠加高端消费与文化体验场景，或将继续强化总部经济、专业服务与新型消费的集聚效应，带动就业与税源增长。其四，城市治理层面，核心区地块高起始价体现市场对优质资源的高度关注，后续在规划落实、开发强度、公共利益平衡与交通承载等，将对精细化治理提出更高要求。 对策——以规划引领与功能复合为抓手，推动“人产城”协同。根据规划定位，马场地块将立足“国际商都消费地·人民文体新客厅”，强调开放共享与复合开发。一是以城央开放空间为骨架，把公共性前置到项目组织中，通过公园与公共通廊提升可达性与停留体验，避免“围合式开发”割裂城市肌理。二是以“公园+、商业+、体育+”的复合理念为牵引，围绕中部开敞大公园布局嵌入式高端消费、文化体验与社交互动场景，形成可持续运营的活力界面。三是以产居融合与服务配套为支撑，在引入数字办公、未来社区等新功能时，统筹教育、医疗、养老、托育等公共服务与交通组织，缓解高峰拥堵与单向潮汐压力。四是坚持绿色低碳与智慧运营导向，推动建筑与公共空间在节能、雨洪管理、慢行系统、智慧运动设施等上一体化集成，提升全生命周期综合效益。五是完善市场与公共利益的平衡机制，在土地出让与项目实施中明确公共空间开放标准、公共服务配建责任与分期建设节点，确保规划落地见效。 前景——从“日间高峰”走向“全时魅力”，为超大城市破解低效用地提供样本。规划提出推动片区由“日间高峰”向“昼夜协同、全时魅力”转型，回应中心区功能偏单一、夜间活力不足等共性问题。若能在商业业态、文化活动、体育设施与社区生活之间形成良性互动，马场片区有望成为“工作—生活—休闲—消费”高度耦合的城市新场景，为广州塑造国际消费中心城市形象、提升全球资源配置能力与高端人才吸引力提供支撑。同时，这个再开发也将检验广州在存量更新中的制度供给与执行能力：从建设更新到运营治理，从财政收益到公共价值，能否形成可复制、可推广的经验，将决定其示范意义的成色。
从马蹄声声到商贾云集，马场地块的蜕变折射出中国城市发展逻辑的变化——土地价值不再依靠简单扩张，而更多通过精准定位与功能创新实现跃升。这片承载羊城记忆的土地，正在书写城市高质量发展的新注脚，其探索经验或为全国城市核心区更新提供“广州样本”。