一、项目获受理，筹备历时逾年 3月6日，新城控股集团股份有限公司对外披露，公司申报发行的商业不动产公开募集不动产投资信托基金项目已获中国证券监督管理委员会及上海证券交易所受理。这个进展意味着公司存量资产证券化上取得了实质性推进。 此次申报并非临时起意。早一年前，新城控股已启动有关筹备。2025年3月及5月，公司先后召开董事会和股东大会，审议通过直接融资相关议案，授权公司开展规模不超过200亿元人民币（含境外等值外币）的直接融资，覆盖资产支持票据、资产支持证券、公募不动产投资信托基金及类似结构性融资工具等。今年1月，公司董事长王晓松依据股东会及董事会授权，签署申报发行批准文件，为项目推进落实了内部决策与授权流程。 二、底层资产明确，结构设计清晰 公告显示，新城控股拟选取常州市天宁吾悦广场及南通启东吾悦广场两处商业项目作为底层不动产资产。两处项目均为吾悦广场品牌商业综合体，具备相对稳定的租金收益与成熟的运营体系，符合公募REITs对底层资产的基本要求。 交易结构上，公司下属子公司吾悦顺瑞（上海）商业经营管理有限公司将作为原始权益人，按相关政策文件要求提交申请及注册。项目获批后，资产支持证券管理人将设立专项计划并发行商业不动产资产支持证券，公募基金通过全额认购专项计划份额的方式间接持有底层资产权益。公告同时提到，新城控股或其下属子公司拟认购不低于34%的基金发售份额，说明了对项目长期价值的支持。 运营管理安排上，新城控股将继续担任统筹管理机构，常州天宁吾悦商业管理有限公司及启东市新城吾悦商业管理有限公司分别作为两处项目的运营管理实施机构，负责日常经营管理，保障资产移转后的运营衔接与投资者权益。 三、政策背景与行业意义 近年来，监管部门持续推动公募REITs市场扩容，商业不动产领域的政策支持也在逐步加大。在房地产行业调整背景下，盘活存量资产、优化资产负债结构，成为不少房企的重要方向。 公募REITs作为资产证券化工具，可将流动性较低的不动产转化为可在资本市场交易的标准化份额，既为持有方提供融资或退出渠道，也为社会资本配置优质商业不动产提供入口。新城控股此次申报，正是在相关政策持续推进的背景下推进的一项资产盘活安排。 从行业角度看，商业不动产公募REITs的申报案例仍不多，新城控股的推进具有一定参考价值。若项目顺利发行，有望为同类企业提供可借鉴的操作路径，深入促进商业不动产证券化市场发展。 四、前景研判 房地产行业正从规模扩张转向以运营为核心的阶段。对持有较多商业不动产的企业而言，通过公募REITs实现资产市场化定价与流动性释放，有助于改善财务结构，并推动资源向核心运营能力集中。
在行业发展模式加快调整的阶段，金融工具创新正成为推动转型的重要抓手。新城控股的实践显示，通过REITs等市场化方式盘活存量资产，不仅有助于缓解资金与结构压力，也为长期经营提供了更多可持续选择。随着更多企业用更市场化的方式重塑资产与业务结构，行业有望在波动中逐步建立更稳健的发展路径。