问题——行业竞争进入深水区，空置房抬升经营风险 万物云业绩发布会上释放的首要信号，是物业服务行业正在进入更高强度的竞争阶段。一上，头部企业规模、品牌、数字化与管理体系上持续加码，推动行业集中度提升；另一上，住宅与非住宅赛道的优质项目资源有限，竞标频次增加、价格与服务标准竞争同步加剧。与竞争并行出现的新挑战，则来自“超预期空置房”对现金流、应收账款质量及服务公平性的冲击，成为存量时代绕不开的风险点。 原因——市场环境变化叠加供需结构调整，行业逻辑发生重塑 业内人士分析，竞争加速与风险上升，背后是多重因素叠加。 其一，房地产市场由增量扩张转向存量运营，物业企业增长从“接盘新交付”转为“存量争夺”，优质标的更稀缺，投标竞争自然升温。 其二，市场下行影响居民预期与缴费意愿，物业费收缴率、支付纪律等关键指标面临波动。朱保全会上也提到，对有关指标变化的估计需要更充分、更前置。 其三，业主组织形态与参与方式发生变化。部分小区业委会、业主自治组织不再仅承担监督角色，而是直接参与服务方案制定与供应商选择，甚至以自营或引入新主体等方式“亲自下场”，构成新的竞争力量。 其四，新交付项目的未售房源比例上升，带来“空置房物业费谁来付、能否及时付”的现实问题。若开发商支付能力承压，空置部分物业费易形成拖欠，进而转化为应收账款与坏账风险，并可能倒逼物企在风险控制与项目承接上更为审慎。 影响——行业分化加剧，服务治理与财务稳健性成为胜负手 从企业端看，集中趋势强化并不意味着中小企业全面退场。朱保全判断，物业行业仍会长期存在“小而美”企业，但整体上向规模化、体系化企业集中的方向未变。鉴于此，能够穿越周期、保持现金流与服务口碑的企业，可能获得更大的市场份额与增长弹性。 从竞争格局看，住宅物业领域呈现“头部企业对阵属地小企业、地方国企”的常态化局面。万科物业2025年参与280次业委会项目投标，中标196次；对未中标项目的分析显示，超过半数对手来自属地小型物业企业或地方国企，反映出“本地化关系网络与成本优势”仍具竞争力。非住宅领域中，万物梁行全年参与1079场竞标，中标率51.8%；在败标案例中，更多由大中型同行企业胜出，说明非住赛道更加依赖综合能力与行业资源整合，竞争也更偏“强强对话”。同时，败标对象分散也意味着多领域“全能型压制者”尚未形成，行业仍处于能力结构重组期。 从社会治理视角看，空置房带来的矛盾具有外溢效应。一上，新交付小区若未售房源占比偏高，物业企业可能被动形成对开发商的应收账款，拖欠风险会影响服务投入与稳定运营；另一方面，已售房屋的空置率同样不可忽视，若出现“空置业主搭便车、缴费业主承担更多成本”的现象，容易削弱缴费群体的公平感，更影响收缴秩序，形成恶性循环。 对策——以集约化运营提升效率，以规则化机制化解空置风险 针对运营路径，朱保全仍强调“蝶城模式”住宅物业集约化运营中的效率优势，即通过片区化、网格化资源配置与标准化管理提升服务供给效率。但他同时提示，模式推进需充分纳入两类变量：一是宏观市场下行对收缴率、缴费意愿的影响，二是业主组织参与度上升带来的竞争新形态。换言之，集约化并非简单“做大做快”，更需要在服务透明、沟通机制、成本结构和质量稳定性上形成可被业主认可的闭环。 针对空置房风险处置，核心在于建立更清晰的责任边界与更可执行的费用结算机制。朱保全提出，要“捍卫诚实缴费业主的公平权益”，将其作为存量时代必须坚守的底线。业内普遍认为，可从三上发力：一是推动空置房费用结算与催收机制更规范，减少长期挂账；二是强化对开发商支付能力、项目结构与历史账期的尽调，提升承接项目的风险定价与风险隔离能力；三是通过信息公开、服务标准透明化、分级服务与信用约束等手段，稳定缴费预期，减少“搭便车”行为对小区公共服务的侵蚀。 前景——从“规模竞赛”走向“治理能力竞赛”，行业进入长期考核期 多方观点认为，物业服务行业正从单纯追求规模的阶段，迈向更重视治理能力与财务稳健性的阶段。未来一段时期，行业集中度仍可能延续上升趋势，但竞争不只体现在“拿项目”，更体现在“收得上、管得住、服务稳、纠纷少”。随着业主自治力量增强、服务需求更趋多元以及空置房问题持续存在，企业需要在标准化服务供给与差异化场景能力之间找到平衡点。能够在规则意识、风险管理、组织协同与成本效率上形成体系优势的企业，才更有可能在存量市场中赢得持续性增长。
物业行业的“战国时代”既是挑战，也是机会。在竞争加剧与空置房压力并存的情况下，企业需要在公平与效率之间找到更可持续的平衡。房地产进入存量时代后，物业服务的价值会更凸显，行业转型不仅关系到企业生存，也会影响城市治理与居民生活质量。谁能更早建立稳健的治理与风控能力，可能就能在未来十年的格局中占得先机。