十年功夫没白费，佐阾红树林这回能不能把深圳社区商业的新局面给撑起来？新年刚过，它就在1月8日低调开张了，算是深圳2022年开年第一个商业项目，这块招牌是绿景资产旗下的。作为绿景在深圳弄的第4个社区项目，它蹲在福田沙嘴，离7号线的上沙站也就700米远，官方本来是想把它做成个大家一起玩的漂亮生活中心的。Hot商业君马上赶到现场看了看，想瞧瞧这座被打磨了十年的作品到底怎么样。 先说个大概情况，硬件看着还行，人也能来一些，不过“特色”这东西还是差点意思。地理位置挺金贵，2公里范围里常住人口大概有35万，周围全是好房子。地铁和走路都很方便，条件很不错。开业率现在已经冲到了90%以上，就剩4家店没露面；中间那个LED大屏幕看着像个自然采光的效果，特别通透，成了大家爱拍照的地方。 再看品牌搭配和短板，主力店也就是个万家MART超市；说有5000㎡的“万里目深圳旗舰店”也就是个培训儿童的店也没来；那个“佐佐兔”的IP形象跟动线连得生硬，没什么氛围感。整体的品牌池跟新中产家庭要的那种教育、品质、体验根本不对路子。 回头再翻翻历史，从2012年拿地开始，到2014年延期、2016年又延期，官方说是改了好几次稿子，风格否定了3次，就是为了弄个高品质出来。不过以前说未来三年开6家佐阾，或者全国搞30家佐阾、达到150万㎡的大话说得太满，节奏现在看慢了不少。现在佐阾系一共就开了8个店，7个在营业，还有1个等着开，这种扩张速度比同行慢太多。 再看看之前的那些店怎么样？佐阾香颂（2013·龙华）——早期靠着区域发展吃红利，后来新购物中心出来抢生意，改来改去也没能翻身。佐阾虹湾（2017·福田）——坐地铁方便是方便，就是品牌和活动搞不出什么花样，记不住什么特色。其他的大多是在三四线城市开的小店体量小、影响力也有限，很难复制深圳的经验。 因为资金链紧张急需“输血”，社区商业成了救命的稻草。白石洲那个旧改规模很大有500万㎡，光是购物中心就有40万㎡，要分四期搞。一期地基都挖了不少了，缺口还是挺大的。从2020年起，绿景就通过发ABS、REITs这些手段给商业板块补血。社区商业离现金流最近、卖得也最快，大家就把希望都压在了佐阾红树林身上：能不能靠着这十年的积累，把深圳社区商业的新支点给撬起来？ 最后总结一下：特色和运营这两样东西缺一不可。十年磨出的一剑总算亮出来了。硬件不错、地段也好，就是在“特色”和“运营”上输了分。儿童培训的店没来、IP联动太生硬、活动也没留下什么印象。要想在深圳这个商业红海里杀出来光靠地段不行——要有不一样的品牌搭配和不停地变好的运营本事才行。