咱们先聊聊珀斯CBD这块办公市场的情况。虽说现在空置率依然在高位上晃悠，尤其是次级空间的19.2%让人头疼，但优质地段的11.9%和伊丽莎白码头区的15.5%也说明好房子还是挺抢手的。老板们为了留人，激励措施给得特别多，连顶级物业的次级市场平均都达到了50.0%，这一下就把租金上涨给“抵消”掉了。明明2025年表面的租金涨了0.5%、同比还涨了3.5%，可实际上算上免租期这些钱袋子缩水的事儿，实际收益反而同比下降了0.4%。这就好比老板为了把客户留下，只能把账面利润拱手让人。至于需求端嘛，虽然今年还能吸进来6,429平方米的空间，可这势头跟2024年比起来是断崖式下跌了58%，大家伙儿现在都在挑便宜地方搬家。不过也别灰心，供应端这边已经没啥大动静了。像Esplanade 9号这种新盘一完工就没了后继者，未来五年内预计也不会再有新大楼拔地而起。这一停手就意味着库存消化有盼头，以后租金回升也是板上钉钉的事儿。 再看投资这一块更是冷清得很。今年可是十年以来第一次没见到超过600万美元的办公楼卖出去。投资人心里没底啊，毕竟现在债务成本高、经济形势不明朗，大家都在观望。数据显示优质收益率已经连续七个季度死磕在7.6%不动弹了。不过呢，西边的边缘市场倒是表现不错。那边虽然今年净吸纳量变成了负的8,971平方米、空置率也升到了13.4%，但价格低得让人眼馋。平均每平米才424美元的租金水平，在全澳洲的边缘城市里那可是仅次于阿德莱德的性价比之王。对于那些既想在珀斯发展又不想被市中心高房价压垮的企业来说，这绝对是个不错的选择。 综上所述，咱们来做个盘点： 1. 时间跨度是从2024年一直到2025年； 2. 空置率在2025年下半年基本持平于17.0%； 3. 次级空间的空置率高达19.2%； 4. 包含圣乔治街北部的统计分区1空置率低至11.9%； 5. 伊丽莎白码头区的统计分区3空置率为15.5%； 6. 报告指出未来五年内CBD预计没有新的主要办公项目完工； 7. 西珀斯市场凭借成本优势保持着对特定租户的吸引力； 8. 投资市场陷入沉寂导致优质收益率横盘等待信号； 9. 优质净租金平均为每平方米424美元； 10. 次一级市场的激励措施平均达到50.0%。