从新旧动能转换到城市品质提升，中心城市的发展越来越依靠高质量的片区更新。记者近日在济南市历城区洪楼核心区走访了解到，该重点城市更新项目正按计划进行，为片区带来新的发展动能。 洪楼TOD二期A1工程位于二环东路与花园路交汇处西南角，紧邻全福河东岸，交通枢纽优势突出。项目总占地约1.09公顷，规划总建筑面积约7.87万平方米，分两期建设。按整体规划，地上建筑采用“高低搭配”——13层办公塔楼与4层商业裙房组合，地上容积率为4.5。地下共三层，兼顾商业与停车等功能。该设计在提升空间利用效率的同时，也满足了片区复合业态的发展需求。 值得关注的是，项目与在建地铁7号线洪家楼站实现无缝衔接，地下一层与站点互联互通。“轨道+商业”的融合模式，正成为城市片区更新的常见路径。依托轨道交通的集散能力，项目可增强人流集聚效应，为商业运营提供支撑。商业裙房及地下一层将由京东MALL整体运营，建筑面积约3.3万平方米，意味着这一商业品牌首次落地济南。京东MALL入驻，既反映出其对济南消费市场的判断，也将为洪楼片区带来更完善的商业供给与服务体验。 从城市发展角度看，此次更新对洪楼片区意义明显。首先，项目通过优化供给，将原有零散地块整合为功能更完整、业态更丰富的综合体，有助于提升集聚效应。其次，轨道商业综合体建成后，将为周边居民和上班族提供集购物、餐饮、休闲与通勤于一体的便捷体验，提升区域生活品质。第三，商业与办公的综合开发将为历城区带来新增税收与就业岗位，助推区域经济活力。 项目计划年内实现部分区域竣工并投入运营。随着地下主体施工持续推进，后续各专业施工将陆续展开。从行业趋势看，大体量商业综合体已成为不少城市更新项目的主流形态。洪楼TOD作为济南重点示范项目，其建设与运营经验也有望为其他片区更新提供参考。 展望未来，洪楼片区有望成为济南东部的重要商业节点。随着地铁7号线开通以及多个更新项目相继竣工，片区交通可达性、商业配套与人居环境将深入改善。京东MALL等品质商业的入驻，将增强片区对消费客流与城市资源的吸引力。可以预期，到“十四五”末期，洪楼片区将加快形成更具标识度与活力的现代化城市空间，成为历城区乃至济南高质量发展的新支点。
洪楼片区的变化折射出城市更新的共同逻辑：在土地资源趋紧的背景下，向立体空间挖潜、依托交通节点提升活力，正成为大城市发展的重要路径。此项目既呼应济南“十四五”规划中“打造15分钟宜居生活圈”的目标，也为二三线城市核心区改造提供了一种可借鉴的思路——在延续历史风貌的同时，导入更强的商业动能。随着更多TOD项目落地，“轨道上的城市”模式或将更影响中国城市的空间生长与更新方式。