高房价让首尔的人往外跑，产业和人口也都跟着变了样。首尔的人越走越少，搞得生产、消费和就业都往下掉，大家都在猜首尔的竞争力是不是不行了。不过专家说，这其实是在“重组首都圈”，不是单纯的城市变差。因为路通了，新城建起来了，首都圈的范围就从原来的首尔扩大了不少。国家统计局3号发的数据说，去年首尔工业生产和零售规模分别掉了7.7%和2.7%，比全国都低，工作机会也少了0.2个百分点。从1990年开始到现在，首尔已经连续35年在往外搬家了，去年一共走了2.6769万人。特别是三四十岁的人，因为房价太高受不了，就往京畿道和仁川那边去了。韩国房地产院说，去年首尔公寓价格涨了13.5%。KB不动产的数据也显示，从2015年8月到2025年8月，首尔公寓平均售价从5.12亿韩元（约合人民币240万元）涨到了14.22亿韩元，涨了70.7%，比全国平均水平高出一大截。 韩国的整体人口也在自然减少。去年全国自然减少的人口有10.89万人，首尔除了这个压力，还要加上往外走的人，负担更重了。生育率方面，首尔只有0.63，是全国最低的。虽然年轻人因为上学和找工作还会往这边来，去年20多岁的人净流入率达到2.8%，排在全国第一。但整体看下来，首尔的人口净流出率是1.3%，在全国排第二，只比光州稍微好一点。 专家觉得光看行政区这块，首尔的指标好像是变差了。但要是把整个首都圈的经济算进来看看，产业和人口其实是在重新布局。韩国开发研究院的金善涵说，新城的建设重心转到了京畿道那边，交通也连起来了。现在首尔地铁1号线都到了忠清南道天安了，大家上班和做生意的联系范围都大了不少。因为房子贵、人挤人，不少人就跑到京畿道的新城里去住。 从统计数字看好像生产性是下降了，但把整个首都圈经济加起来算的话，规模反而在变大。首尔大学的李相林觉得这是个“首都圈扩张和经济权重再分配”的过程。随着首尔在人口、房价和空间上越来越挤得慌，忠清圈也慢慢被拉进了“准首都圈”的范围。这个过程最好理解成是一种阶段性的表现。