傍晚六点，住保房管局显示杭州二手房挂牌量达到100034套，正式越过10万门槛。这一数字意味着什么？买家欣喜若狂，卖家却感到一丝寒意。 2019年3月至9月，杭州平均每月成交7882套二手房。以这个速度来计算，10万套二手房给了买家充足的选择余地。再加上未签合同的2万到3万套房源，杭州实际库存已经超过12万套。现在买方拥有更大的议价空间。过去买同样预算的房子只能挑地段，现在还能挑学区、装修和户型。城西一位业主为了获得摇号资格，把报价从750万降到720万，三个月就成功卖出。这个时候买家完全有底气比较不同房源。 然而，卖家却面临着成交量下跌的困境。今年3月到9月的成交量分别为8920、8833、8729、7903、6739、6098套，到了10月更是下跌15.95%，降到了5158套。这是自2019年以来最低水平。同一套房上周还能吸引三组买家来看房，这周就只剩下一组了。 为什么会这样？主要是因为新房限价依然存在压力，而二手房议价空间逐渐显现出来。这个现象对业主们来说并不是个好消息，因为新房限价导致利润微薄，如果再降价开发商宁愿不卖；而二手房没有限价保护，如果盲目跟风降价可能会陷入越卖越亏的境地。 历史上也发生过类似情况吗？五年前杭州也曾短暂突破过10万套挂牌量。但那个时候的市场环境和现在完全不同。当时新房库存达到12万套加上二手房10万套市场供过于求；而现在新房库存只有8万套并不全面烂尾。 所以这次十万套挂牌并不意味着价格会暴跌。不同时期库存结构、价格倒挂方向和政策环境都不一样了。 然而这次挂牌量飙升的背后有什么原因呢？改善型家庭被迫卖旧买新是主要原因之一。由于限购政策的限制，许多家庭只能先卖掉手头的房子才能获得购房资格，大量房源集中上市推高了挂牌量。 另一个原因是倒挂红利引爆了置换潮。当新房均价只有2.8万、二手房均价达到3.5万时，“卖旧买新”成了稳赚不赔的套利公式。限价红利叠加学区红利让换房家庭提前锁定利润，大量房源涌入市场。 从2018年3月到2020年10月这一年半时间里，杭州二手房挂牌量翻了三倍：2018年3月为2.5万套，2019年5月为7.7万套，2020年10月为9.96万套。 最后给大家一些建议：对买家来说，高库存意味着更大的选择空间和议价筹码；对卖家来说，高库存、低成交挤压利润的现实还在继续。无论如何，“房住不炒”的主基调没有改变。中长期看，人口持续流入和土地供应有序发展市场大概率会走向慢涨稳控状态。 与其焦虑数字游戏不如回归居住本质——刚需趁早淘笋盘，投资者审慎计算现金流房东理性定价——让房子回归居住属性市场回归理性轨道。