万科发布2025年度业绩预告，折射出房地产行业进入深度调整期的现实。预计亏损820亿元——数字虽重——但成因具有一定行业共性，值得拆解。 从亏损的直接原因看，房地产开发业务承压是首要因素。万科表示，2025年房地产开发项目结算规模明显下降，毛利率仍处低位。这与项目结算结构有关：当前结算的主要是2023年、2024年销售对应项目及现房库存消化项目，这些项目获取时土地成本较高，在当前市场环境下利润空间被明显压缩。某种程度上，这也反映了行业从高速扩张回归理性后，企业在成本与收益之间面临的错配问题。 除主业压力外，万科还暴露出多上的风险敞口。公司新增计提信用减值和资产减值；部分经营性业务在扣除折旧摊销后整体亏损；部分非主业财务投资出现亏损；同时，大宗资产交易和股权交易价格低于账面值，共同拉低业绩表现。这说明在行业调整期，企业不仅要应对销售与结算端的困难，也需要加快处置历史资产与投资带来的影响。 值得关注的是，大股东深圳地铁集团在此阶段提供了关键支持。深铁累计向万科提供超过300亿元股东借款，且条件优于市场水平，直接缓解了流动性压力。另外，双方推进业务协同：深圳地铁置业集团与万科长租公寓品牌泊寓签署框架协议，深化住房租赁合作；并联合推进全球首例“机器人自主搭乘地铁为商家配送货”试点，计划于2025年四季度逐步批量交付运行。这些动作显示，在压力期，通过股东支持与产业协同提升抗风险能力，正在成为重要选择。 在保交房政策支持下，万科交付端保持稳定。2025年全年按期保质交付11.7万套，其中1.6万套实现提前30天交付，约5000套实现跨年提前交付；济南、郑州、南昌等多地项目交付实现100%收房。这表明在财务承压背景下，公司仍将交付作为底线，持续保障购房者权益。 经营服务业务成为业绩中的相对亮点。截至2025年三季度，经营服务业务实现收入435.7亿元，同比保持平稳。其中，长租业务规模、效率和纳保量保持行业第一，管理规模突破20万间，出租率稳定在94%；物业业务在管住宅物业项目超4400个，商企物业服务项目超2500个，规模与综合服务能力保持领先；物流业务可租赁仓储面积超1000万平方米，冷链业务行业规模第一，高标仓储稳定期出租率86%；商业业务客流、销售稳步增长，整体出租率92%。对应的数据说明，万科多元化板块中部分业务具备更强的稳定性，为公司提供了一定支撑。 面向未来，万科表示将推动经营改善。公司计划通过战略聚焦、规范运作和科技赋能等举措，优化业务布局与结构，提升多场景开发与经营能力。总体来看，其改善路径更偏系统性：既强调主业的调整，也强调服务型业务的深化，并将科技作为转型的重要抓手。
业绩承压折射出行业进入调整深水区：高成本存量项目挤压利润——风险出清带来财务阵痛——企业也面临从“开发逻辑”向“运营逻辑”切换的考验。对企业而言，稳住交付与现金流是底线，提升运营效率与治理规范是关键，聚焦主业并做强可持续的服务能力是方向。能否在压力中完成结构重塑、在转型中形成新的增长动能，将决定其穿越周期的韧性与成色。