2025年的国家政策和2026年的城市更新试点报告都指明了方向。这次利好其实是给那些曾经无人问津的老破小“托底找路”，让它们告别过去那种无序贬值的状态。根据易居研究院的数据显示，全国城镇里超过21亿平方米的老破小占到了存量住房总量的35%以上。光河南、山东、安徽、福建这四个省份，就聚集了5.2亿平方米的老破小。这些存量市场早就成了楼市的主力，现在存量住房交易占比已经达到了68%。 如果任由这些房子贬值下去，不仅会影响千万家庭的资产安全，还会拖累整个市场。以前那种“大拆大建”虽然更新了城市面貌，但也带来了房价虚高和资源浪费的问题。现在的政策讲究的是“自主更新、原拆原建”，既不用大规模拆迁，又能盘活存量资产。 把这个政策链条捋顺了之后就能发现，政府给出的硬条件有三条：必须是C/D级危房、业主同意率不低于90%、还要位于城市核心区或者重点更新片区。别看要求这么严，它背后的逻辑却很清晰：这是给那些存在安全隐患、业主意愿强且位置好的老破小准备的。 拿上海静安彭一小区来说就是最好的例证。原来的40幢老楼经过原拆原建变成了17幢高层电梯房，居住品质直线上升，还统筹了学校和地下停车位等配套设施。上海国企直接下场收购老小区的行动也算是一个信号：一方面说明房价差不多到底了；另一方面也透露出上面开始出手帮老破小稳住局面。 其实在2025年以前，大家买房子都是冲着投资去的；可一旦市场进入下行周期，当大家的心思回到居住属性上时，就会发现房子也会变老。那种设施陈旧、没有电梯、水电管道老化的老小区变成了价值的降分项。要是卖方的积极性太过热情，老房子就只有性价比出来了才能卖得动。 最近四省发文明确支持老旧住房“自主更新、原拆原建”，紧随国家层面的文件之后政策已经形成了完整链条。但是大家也要冷静下来想想：这波利好不是让老破小一夜暴富的。根据政府公开数据显示，相比传统改造，原拆原建能让居住品质提升60%以上，户型优化率达75%。 对购房者来说如果预算有限必须选老破小，那就最好选那些符合试点条件且配套成熟的老破小。这类房子的性价比更高，将来也更好转手。至于那些偏远片区或者结构完好但老旧的非试点区域的房子一旦买入就可能被套牢。 这种转变主要是为了践行“人民城市人民建”的核心要求。毕竟老破小的业主大多是工薪阶层或者老年人，换不起新房只能住在老房子里。以前的旧改也就是刷刷墙、换换灯、加个电梯修修补补，根本无法改变房子老化和配套不足等核心痛点。 为什么要在这个问题上花这么大功夫？主要是因为现在的存量市场已成楼市主力；还有一个重要原因就是要告别以前那种大拆大建带来的资源浪费；最重要的是这是保民生的重要举措。如果任由这些房子贬值下去影响的不仅是千万家庭的资产安全还会拖累整个存量市场。 未来1到2年内核心区的四省核心区的老破小将逐步从“无人问津”转向“有选择的价值回归”。但是大家要注意并不是所有的老破晓都能享受这个待遇。最近中指研究院发布的报告显示目前全国老破小原拆原建试点项目仅有47个主要集中在四省核心城市核心片区。 所以别一听利好来了就盲目入手非试点区域的老破小一旦入场搞不好就会被套牢。总结来说这轮政策给老破小的定位不是炒房抬价而是托底提升价值。对符合条件的业主来说以后就不用愁卖不掉还一直跌了；对于不符合条件的业主也别太难过传统改造也能改善居住环境只是增值空间有限罢了。